ひたちなか市の土地相場｜勝田・佐和など人気エリアの価格と選び方

ひたちなか市の土地相場は、勝田・佐和・高場・那珂湊など、駅の近さと用途地域によってエリアごとに坪単価が変わります。

ただし、坪単価の安さだけで土地を選ぶと、造成費などで総額が予算を超えたり、用途地域の制約で希望した広さの家が建てられなかったりして後悔につながることがあるため注意が必要です。

このコラムでは、ひたちなか市の土地価格相場をエリア別の坪単価データで示しながら、建築会社の視点から後悔しない土地の選び方を解説します。

ひたちなか市で土地購入から注文住宅の新築を検討している方は参考にしてください。

 

---

コラムのポイント

● ひたちなか市の土地は、坪単価の安さだけで選ぶと、造成費や地盤改良で総額が増えてしまうリスクに注意が必要です。とくに高低差が大きい土地や軟弱地盤の土地は、坪単価が安くても、造成や地盤改良の費用が重なり、整った土地と総額が変わらなくなる場合があります。
● 同じ市街化区域でも、稲田エリアなどの建ぺい率40%・容積率80%の土地と、勝田本町エリアなどの建ぺい率60%・容積率200%の土地では、同じ広さでも建てられる家の延床面積や階数が変わります。
● 「保留地」は、市が直接販売するため仲介手数料がかからず、好きな住宅会社で家を建てられますが、登記や住宅ローンの進め方が一般の売地と違う点に注意が必要です。
● 土地の購入を先行して済ませてしまうと建物の予算が足りなくなりやすいため、申し込みの前に土地と建物を合わせた総額を把握しておくと、予算オーバーを防ぎやすくなります。

 

---

ひたちなか市の土地価格相場｜エリア別の平均坪単価

ひたちなか市の土地相場は、最寄り駅の近さと用途地域などによって、エリアごとに坪単価の傾向が変わります。

まずは家づくりで検討されやすい主要7エリアについて、国土交通省の不動産取引価格情報や地価公示などをもとにした坪単価の目安をお伝えします。

エリア（最寄り駅）	坪単価の目安	エリアの特徴
勝田（勝田駅周辺）	約17〜22万円	市の中心。駅と商業が近い市街地
東石川（勝田駅圏）	約12〜17万円	市役所が近く生活利便が高い
佐和駅圏（佐和駅）	約10万円前後	分譲が活発で駅も使える子育て向き
田彦（勝田駅圏）	約12万円前後	文教エリアで通学環境が整う
高場（佐和駅）	約13〜14万円	新しい分譲住宅地が広がる
那珂湊（那珂湊駅）	約6〜7万円	湊の下町。海側の生活圏
阿字ヶ浦（阿字ヶ浦駅）	約5万円前後	海沿いで区画整理も進む

参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報・地価公示・都道府県地価調査）」（2025〜2026年）

※坪単価は、同ライブラリの直近1年の宅地（土地・住宅地）取引価格と、令和8年地価公示・令和7年地価調査の代表地点をもとに弊社で算出しています。1坪＝約3.31㎡で換算しています。数値は目安であり実際の取引価格は変動します。

坪単価はエリアで2倍以上の開きがあり、勝田駅周辺の市街地と海側の阿字ヶ浦とでは水準が大きく違います。

土地代をできるだけ抑えたいのか、駅や商業の近さを優先するのかで、候補エリアは変わってきます。

勝田・東石川｜市街地・駅近エリアの相場

勝田駅周辺と東石川は、市内でも坪単価が高めの市街地エリアです。

勝田駅から徒歩圏の勝田本町では、地価公示で1㎡あたり約52,000円、坪単価にすると約17万円が公的な基準値です。

実際の取引では坪20万円を超える区画もあるため、駅や商業施設の近さを重視する方は、まず候補に入れておきましょう。

東石川は市役所や大型商業施設が近く、暮らしやすさで人気を集めています。

坪単価は約12〜17万円と幅があり、勝田駅に近い丁目ほど高くなります。

生活の利便性を優先したい方は、東石川も候補に加えておきましょう。

佐和駅圏・田彦・高場｜分譲が活発な子育て向けエリアの相場

佐和駅圏・田彦・高場は、新しい分譲地が多く、子育て世帯に選ばれているエリアです。

佐和駅を中心とした佐和・高野・馬渡・中根の一帯では、坪単価が約10万円前後に収まります。

勝田の中心部より土地代を抑えながら、常磐線の佐和駅も使える立地が支持を集めています。

田彦は「文教の街」と呼ばれ、通学環境を重視するご家庭に人気のエリアです。坪単価は約12万円前後で、落ち着いた住宅地が広がります。

高場は近年とくに分譲が活発なエリアで、坪単価は約13〜14万円です。区画の整った新しい街並みが、これから家を建てる世帯に好まれています。

那珂湊・阿字ヶ浦｜海側エリアの相場

那珂湊と阿字ヶ浦は、市内では坪単価が低めで、海に近い暮らしができるエリアです。

那珂湊は湊の下町で、坪単価の目安は約6〜7万円です。

土地代を大きく抑えられる一方、売り出される区画は多くないため、気に入った土地は早めに動くことをおすすめします。

阿字ヶ浦は海沿いで、坪5万円前後と市内でも手が届きやすい水準です。

区画整理も進んでいるため、海の見える土地で家を建てたい方に向いています。

 

 

坪単価が安いエリアや割安な土地でも、造成費で総額が上がったり、用途地域の制約で建てたい家が入らなかったりすることがあります。

価格の数字だけで判断せず、建てたい家がその土地に入るかどうかまで含めて選んでいきましょう。

 

同じ坪数でも用途地域で「建てられる家」が変わる

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類を定める都市計画の区分です。

用途地域ごとに建ぺい率と容積率が指定され、建てられる家の延床面積や階数が変わります。

土地を選ぶときに坪単価ばかりを見ていると、いざ設計の段階で「希望した広さの家が建たない」と気づいて後悔する可能性があります。

建ぺい率と容積率で延床面積と階数が変わる

建ぺい率は敷地に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の上限を、容積率は延床面積の上限を決める割合のことです。

たとえば建ぺい率40%の土地なら、50坪の敷地に建てられる建築面積は20坪までにとどまりますが、建ぺい率60%の土地であれば、同じ50坪でも建築面積を30坪まで広げられます。

容積率も、家の規模を左右する割合です。

50坪の敷地では、容積率80%の土地なら延床40坪までが目安になりますが、容積率200%の土地なら延床の自由度が大きく広がります。

ただし建てられる階数は、容積率だけでなく用途地域ごとの高さ制限や斜線制限にも左右されるため注意が必要です。

第一種低層住居専用地域では高さがおおむね10〜12mに制限されるため、3階建てが難しいこともあります。

 

50坪（約165㎡）の土地に建てられる家の目安

用途地域（市内の実例）	建ぺい率／容積率	建築面積の上限	延床面積の上限	建てられる家の目安
第一種低層住居専用地域（稲田）	40%／80%	約20坪	約40坪	2階建て・延床40坪まで
第一種低層住居専用地域（中根・馬渡）	50%／100%	約25坪	約50坪	2階建てでゆとりを確保
第二種中高層住居専用地域（勝田本町）	60%／200%	約30坪	約90坪（容積率上限は約100坪）	3階建ても選べる

※土地面積50坪（約165㎡）、1坪＝約3.31㎡で換算した概算です。建ぺい率・容積率は同じ用途地域でも地区ごとに指定が異なります。容積率の上限は前面道路の幅員による制限を考慮していません。実際の延床面積や階数は、予算・敷地条件・高さ制限・斜線制限によって変わります。

延床40坪あれば、4人家族の2階建てはゆとりを持って計画できます。

ただし建築面積に上限があるため、平屋で40坪を確保するには、より広い敷地か、建ぺい率の高い土地が必要です。

坪単価が近い土地どうしでも、用途地域が違えば建てられる家の大きさは変わってくるため、価格と合わせて用途地域も確認しておきましょう。

ひたちなか市内の用途地域の実例（稲田と勝田本町の比較）

ひたちなか市内でも、エリアによって用途地域は大きく分かれています。

市内の稲田地区には第一種低層住居専用地域があり、建ぺい率40%・容積率80%が指定されています。

落ち着いた住環境を重視する方に向いていますが、大きな延床の家を建てたい場合は敷地を広めに確保しておきましょう。

一方、勝田本町は第二種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率200%が指定されています。

駅に近く土地の値段は上がりますが、コンパクトな敷地で3階建てを検討したい方には向いています。

用途地域は、土地の販売資料や市の都市計画情報で調べられます。

土地を申し込む前に、建てたい家の広さと階数を用途地域と照らし合わせておくと、後からの間取りの妥協を防ぎやすくなります。

 

相場より安い土地の落とし穴

造成費や地盤改良費、インフラの引込費は土地の価格に含まれず、後から追加される費用です。

坪単価が安い土地でも、土地まわりの工事費が重なると、割高なエリアの整った土地と総額が変わらなくなることがあります。

同じ床面積の家を建てる場合、土地の状態によって家づくりの総額がどう変わるのかについて解説します。

高低差・傾斜地の造成と地盤改良でかかる費用

造成費は、土地の高低差をならしたり、擁壁を設けたりするための費用です。

平坦で整形な土地なら造成はほとんど不要ですが、道路との高低差が大きい土地や傾斜地では、擁壁や盛り土で150万〜300万円ほどかかることもあります。

地盤改良費も見落としやすい費用です。

地盤調査で軟弱な層が見つかった場合、改良工事に50万〜100万円前後が必要になるため、土地の申し込み前に地盤の情報を確認しておきましょう。

都市ガスとプロパン、上下水道の引き込みで変わる総額

インフラの引き込み費も、エリアや区画によって差が出ます。

ひたちなか市内には都市ガスの供給区域がなく、家庭用のガスはLPガス（プロパン）が中心です。

一部の分譲地や区画整理地でコミュニティガス（簡易ガス）が使われる場合もあります。

プロパンは会社ごとに料金が異なるため、土地を選ぶ段階でガスの種類を確認しておきましょう。

上下水道の引き込み費もあわせて確認が必要です。

前面道路から敷地までの引き込みが長い区画では、工事費に数十万円が上乗せされることもあります。

ひたちなか市では下水道の整備が地区ごとに進められており、整備済みの区画と未整備の区画に分かれます。

下水道が未整備の区域では、合併浄化槽の設置に70万〜100万円ほどが必要です。

海側の阿字ヶ浦や平磯など市の周縁部には未整備の区画もあるため、検討する土地が下水道の区域に入るかどうかを、市の公共下水道事業計画区域図や下水道課の窓口で確認しておきましょう。

参照：ひたちなか市ウェブサイト「トップページ > くらし・手続き > 下水道・し尿・浄化槽 > 下水道に関する手続き > 下水道の埋設状況を調べる」

参照：ひたちなか市ウェブサイト「トップページ > まちづくり・環境 > 環境 > 下水道整備計画・工事箇所 > 公共下水道全体計画・公共下水道事業計画」

 

同じ床面積の家（延床33.5坪）を建てた場合の総額シミュレーション

費用項目	①高場・平坦で整形な土地	②阿字ヶ浦・割安な平坦地	③割安だが高低差・軟弱地盤のある土地
土地代（50坪）	約700万円（坪14万円）	約250万円（坪5万円）	約400万円（坪8万円）
造成・整地・擁壁	0〜20万円	20〜50万円	150〜300万円
地盤改良	0〜50万円	50〜100万円	100万円前後
上下水道・ガス・浄化槽	0〜30万円	70〜100万円	30〜100万円
土地代＋付帯費用の小計	約700〜800万円	約390〜500万円	約680〜900万円
建物（延床33.5坪）	約3,690万円	約3,690万円	約3,690万円
総額の目安	約4,400〜4,500万円	約4,100〜4,200万円	約4,370〜4,590万円

※土地面積50坪（約165㎡）、建物は延床110.8㎡（約33.5坪）で共通としています。建物価格は、フラット35利用者調査（2025年度）の茨城県・土地付注文住宅の建設費3,692万円（建物坪単価 約110万円）を用いた目安です。造成・地盤改良・インフラの費用は、一般的な工事費の幅を示した概算で、土地の条件によって変わります。1坪＝約3.31㎡で換算しています。

参照：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（茨城県・土地付注文住宅）

※上記は公表統計と一般的な工事費の幅から算出した概算です。実際の費用は、土地の状態・地盤・建物の仕様・施工時期によって変わります。詳しい費用はお問い合わせください。

上の表で注目していただきたいのは、③の「割安だが高低差・軟弱地盤のある土地」です。

土地代は①より300万円ほど安いのに、造成と擁壁、地盤改良が重なることで、総額では①の高場と同じ水準まで近づきます。

一方、②の阿字ヶ浦は付帯工事の費用こそ①の高場より高いものの、土地代が450万円ほど安いため、総額では最も抑えられています。

平坦で地盤が安定していれば、割安なエリアの土地代の安さを総額まで活かせます。

土地が安いか高いかは、エリア名だけでは分からないため、実際に検討している土地が平坦かどうか、地盤やインフラがどうなっているかまで含めて比較しましょう。

 

市街化調整区域の注意点・チェックポイント

市街化調整区域は、都市計画法にもとづき、市街化を抑えるために建物の建築が制限される区域です。

坪単価が周辺より大きく安い土地は、この市街化調整区域に入っていることがあります。

安さだけで決めてしまうと希望する家を建てられない場合もあるため、土地を選ぶ前に区域の種類を必ず確認しておきましょう。

市街化区域と市街化調整区域の見分け方

ひたちなか市の土地は、大きく市街化区域と市街化調整区域に分かれています。

市街化区域は、住宅や店舗を建てて積極的に街をつくる区域です。

上下水道などのインフラも整いやすく、注文住宅を建てる土地の多くはこの区域に含まれます。

市街化調整区域は、農地や自然を守るために建築を抑える区域のため、原則として住宅の新築には制限がかかります。

土地を造成して家を建てるには開発許可（都市計画法第29条、その許可基準が第34条）が、造成を伴わない建築には建築許可（同法第43条）が必要です。

参照：e-Gov法令検索「都市計画法」（第34条）

地価公示のデータでも、勝田周辺の市街化区域が1㎡あたり約5万円（坪単価で約17万円）なのに対し、枝川や足崎の市街化調整区域は1㎡あたり1万〜1万3,000円ほど（坪単価で3万〜4万円台）でした。

坪単価では12万円以上の差があります。

実際の地点ごとの価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。

参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査）」

土地代を大きく抑えられる一方で、安さの背景には建築制限があります。

区域の種類は、ひたちなか市の都市計画情報や、土地の販売資料の「都市計画」欄で調べられます。

気になる土地が見つかったら、価格よりも先に区域を確認しておきましょう。

 

市街化区域と市街化調整区域の違い

比較項目	市街化区域	市街化調整区域
街づくりの方針	建物を建てて市街化を進める	市街化を抑え農地・自然を守る
住宅の新築	原則として建てられる	原則は制限あり（許可が必要）
坪単価の傾向	高め	安め
インフラ（上下水道等）	整いやすい	整っていないことがある
向いている人	一般的な注文住宅を建てたい方	条件を確認したうえで検討できる方

 

調整区域で安い土地を選ぶときの確認事項

市街化調整区域の土地でも、条件が合えば家を建てられる場合があります。

まず確認したいのは、建築の許可を受けられる土地かどうかです。

開発許可（都市計画法第29条・許可基準の第34条）や、造成を伴わない場合の建築許可（同法第43条）の要件を満たすかどうかで、家を建てられるかが分かれます。

市の都市計画課で、対象の土地が許可の対象になるかを確認しましょう。

また、前章「相場より安い土地の落とし穴」でも触れていますが、インフラの状況もあわせて確認が必要です。

市街化調整区域では上下水道が整っていない区画があり、引き込み工事や合併浄化槽の設置で費用が上乗せされることがあります。

住宅ローンの審査にも影響が出る場合があります。

市街化調整区域の土地は担保評価が低く見られやすく、資金計画に注意が必要です。

融資の見通しは、土地を申し込む前に金融機関や住宅会社へ相談しておきましょう。

市街化調整区域の土地は、安さだけで判断せず、建築の可否とインフラ、資金計画の3点を確認したうえで検討していくことが大切です。

 

保留地とは｜一般の売地との違いと注意点

保留地は、市の土地区画整理事業で生み出された宅地で、市が直接販売する土地です。

ひたちなか市では、六ツ野や佐和駅東などで保留地が販売されています（2026年7月時点）。

仲介手数料がかからないなど、一般の売地にはないメリットがある一方で、手続きの進め方には違いもある土地です。

土地代を抑えながら好きな住宅会社で家を建てたい方にとって、保留地は選択肢の1つになります。

保留地と一般の売地の違い（仲介手数料・住宅メーカー・登記）

保留地の大きな特徴は、市から直接購入するため、仲介手数料がかからない点です。

一般の売地は不動産会社を通じて買う場合、売買価格に応じた仲介手数料がかかりますが、保留地では仲介手数料が不要になります。

住宅メーカーの指定もなく、家を建てる会社は自由に選べるため、注文住宅を建てたい方も安心して検討できます。

また、保留地は市が所有権を移す手続きを行うため、登記手数料はかかりません。

ただし、登録免許税は購入者の負担となります。

加えて、保留地は区画整理事業の換地処分が完了するまで所有権の移転登記ができない点に注意が必要です。

登記の時期や住宅ローンの段取りは、購入前に市の担当課と金融機関に確認しておきましょう。

 

保留地と一般の売地の違い

比較項目	ひたちなか市の保留地	一般の売地
販売する主体	ひたちなか市	売主・不動産会社
仲介手数料	かからない	売買価格に応じてかかる
住宅メーカーの指定	なし（自由に選べる）	土地によっては建築条件付きで指定あり
登記手数料	かからない（登録免許税は必要）	必要
街並み	区画整理で整い、道路や公園も新しい	区画による

参照：ひたちなか市ウェブサイト「トップページ > まちづくり・環境 > 区画整理 > ひたちなか市の宅地分譲 保留地販売」

 

区画整理で整備された保留地は、道路や公園が新しく、街並みが整っている点も魅力です。

仲介手数料がかからないぶん、同じ広さなら初期費用を抑えやすく、その分を建物にまわすこともできます。

販売中の地区と、保留地を選ぶときの注意点

ひたちなか市の保留地は、地区ごとに先着順や抽選で販売されています。

2026年7月時点では、六ツ野・佐和駅東・船窪などの地区が先着順で、東部第1地区が抽選で販売されています。

地区ごとに販売方法や区画数が異なるため、最新の情報は市のウェブサイトで確認しておきましょう。

注意したいのは、販売される区画が限られる点です。

人気の区画は先着順ですぐに申し込みが入るため、気になる地区があれば早めに動くことをおすすめします。

住宅ローンの手続きにも気をつけましょう。

保留地は区画整理事業のなかで販売される土地のため、融資を受けるときに市の承諾が必要になるなど、一般の売地と手続きが異なる場合があります。

引き渡しや建築を始められる時期とあわせて、購入前に市の担当課で確認しておくと安心です。

 

家づくりと土地探しを同時に進めるべき理由

土地の申し込みをする前に建物の総額をつかんでおくと、予算オーバーを防ぎやすくなります。

土地探しと家づくりを別々に進めると、土地を買ったあとで建物にかけられる予算が足りなくなることがあります。

土地と建物を1つの総予算として組み立てることが、後悔しない家づくりの近道になります。

土地を先に契約すると予算オーバーしやすい理由

土地だけを先に決めてしまうと、建物の予算が後回しになりがちです。

たとえば土地に予算を多く使いすぎると、建物にまわせる金額が減り、希望していた間取りや設備をあきらめることになりかねません。

反対に、造成や地盤改良に想定外の費用がかかると、土地代が安くても総額がふくらみます。

ここまでの章で見てきたように、坪単価の安さ、用途地域の制約、造成や下水の費用は、どれも総額に影響します。

土地単体の価格だけでは、家まで含めていくらかかるのかが見えてきません。

土地を申し込む前に、建物と付帯工事まで含めた総額の見通しを立てておきましょう。

総予算（土地＋建物）から逆算する家づくりの進め方

家づくりの失敗を防ぐには、総予算を先に決めて、そこから土地代と建物代を振り分ける進め方がおすすめです。

始めに、無理なく返済できる総予算を決めます。

次に、建てたい家の広さや仕様から建物にかかる費用の目安を固め、残りを土地代と付帯工事にあてる、という順序です。

この進め方なら、土地を見に行った段階で「この土地なら建物にいくらまわせるか」を判断できます。

気になる土地が市街化調整区域だったり、高低差が大きかったりしても、総額への影響をその場でつかめます。

土地探しと家づくりを同時に進められる住宅会社に相談すると、土地の情報と建物の総額をあわせて検討できます。

土地を探す段階から、総予算の設計まで一緒に進めていきましょう。

 

 

ひたちなか市の土地に関するよくある質問

ひたちなか市で100坪以上の広い土地は見つかるのか

100坪（約330㎡）以上の広い土地は、津田など郊外寄りの大字や、海側のエリアで見つかります。

ゆとりのある暮らしや広い駐車スペースを求める方に向いています。

ただし、土地が広いほど固定資産税や外構・造成の費用は増えます。

建ぺい率や容積率によっては敷地を持て余すこともあるため、必要な広さを見極めて選びましょう。

ひたちなか市で人気のエリアはどこか

子育て世帯には、文教エリアの田彦や、分譲が活発な高場・佐和駅圏が人気です。

買い物や通勤の利便性を重視するなら、勝田駅周辺や東石川が選ばれています。

人気のエリアは価格も上がりやすいため、暮らし方に合うかどうかで選ぶのがおすすめです。

土地だけ先に購入しても問題ないのか

土地を先に購入すること自体はできますが、建物の予算やローンの組み方には注意が必要です。

融資の時期がずれると、つなぎ融資などの手続きが必要になることもあります。

建物にかけられる金額があいまいなまま契約すると、総額が予算を超えてしまう可能性があります。

土地を申し込む前に、建物までの総額の見通しを立てておきましょう。

市街化調整区域でも家を建てられるのか

市街化調整区域でも、都市計画法の許可要件を満たせば家を建てられる場合があります。

市町村の条例で定める区域（都市計画法第34条第11号・第12号）や分家住宅など、一定の条件に当てはまるかどうかで可否が分かれます。

原則は建築が制限される区域のため、安さだけで即決せず、市の都市計画課で確認しておきましょう。

 

まとめ

ひたちなか市の土地選びで大切なのは、坪単価の安さではなく、建物まで含めた総額と、その土地に建てられる家で見極めることです。

エリアごとの相場、用途地域による家の違い、造成やインフラの費用、市街化調整区域や保留地の条件は、どれも総額にかかわります。

土地単体の価格だけでは、家づくり全体の予算は見えてきません。

なお、建物の費用は住宅会社や仕様によって変わります。

今回ご紹介した総額の目安より抑えられることもあるため、具体的な金額は住宅会社に相談して確認しましょう。

クレアカーサ茨城は、ひたちなかエリアで土地探しから家づくりまでを一貫してサポートしています。

土地の状態や用途地域を踏まえ、総予算のなかで無理のないプランをご提案します。

 

クレアカーサが、「ウチ＋ソト＋ニワ」のトータルデザインをコンセプトに、理想のマイホームづくりをお手伝いいたします。  

 

  オンライン無料相談やショールームでは、家づくりのプロが土地選びや資金計画、間取りの疑問・その他住まいに関するお悩みをうかがいますので、ぜひお気軽にご利用ください。