別荘民泊の失敗しない始め方7ステップ｜収益性を高めるうえで最も重要なポイントも解説
別荘民泊とは、所有している別荘を宿泊施設として貸し出し、空いている期間に収益化する活用方法です。
近年は二拠点生活やワーケーションの広がりにより、別荘を民泊として活用する動きが注目されています。
一方で、「別荘は本当に民泊にできるのか」「法律や手続きが難しそう」「思ったように収益が出なかったらどうしよう」と、不安や疑問を感じている方も多いです。
そこで本記事では、別荘民泊を失敗せずに始めるための7ステップをわかりやすく解説します。
あわせて、よくある失敗例や、安定して収益を出すために最も重要なポイントについても詳しくご紹介します。
これから別荘民泊を検討している方はもちろん、すでに物件選びを始めている方も、ぜひ参考にしてください。
● 別荘を民泊として運営できる条件や注意点を解説します。
● 別荘民泊を始める具体的な7ステップをご紹介します。
● 失敗しないためのポイントと、収益性の高い物件選びの考え方を解説します。
目次
別荘を民泊にすることは可能か
別荘はすべてのエリアで自由に民泊として運営できるわけではなく、地域の規制や管理規約によって制限されるケースがあります。
まずは、別荘地における民泊の可否や、民泊と貸別荘の違いを正しく理解することが重要です。
別荘地は民泊禁止のケースも多い
別荘地の多くは、管理規約や自治体ルールにより民泊運営が制限、もしくは禁止されているケースが多いのが実情です。
実際に、軽井沢など一部のリゾートエリアでは、住宅地としての静穏な環境を守る目的から、不特定多数が出入りする宿泊利用を認めていない事例も見られます。
また、仮に宿泊利用が認められている場合でも、「旅館業の許可取得が必須」「長期滞在のみ可」など、運営条件が細かく定められていることがあります。
そのため、物件購入や契約を進める前に、自治体の条例や別荘地の管理規約を必ず確認し、民泊として運営できるかを事前に判断することが重要です。
参照：軽井沢町トップページ > 組織でさがす > 町長部局 > 環境課 > 民泊施設の設置は認めません｜軽井沢町
民泊と貸別荘の違い
民泊と貸別荘は、どちらも宿泊者に空間を提供する点では共通していますが、法律上の位置づけや運営ルールには明確な違いがあります。
| 項目 | 貸別荘 | 民泊 |
| 法制度 | 旅館業法に基づく営業許可が必要 | 住宅宿泊事業法に基づく届出が必要 |
| 手続きのハードル | 高い | 低い |
| 制限 | 営業許可があれば、日数などに制限なし | 年間の営業日数制限・地域ごとの規制あり |
まず、貸別荘は原則として旅館業法に基づく営業許可の取得が必要です。
旅館業法の許可を取得するには、用途地域の制限、建築基準や消防設備の厳格な基準への対応などが求められるため、時間とコストの両面でハードルが高くなりやすいです。
一方、民泊は住宅宿泊事業法に基づく届出制度で運営できるため、旅館業法と比べると手続きの負担は比較的軽くなります。
ただし、民泊には年間の営業日数制限や自治体ごとの独自ルールが設けられている場合があり、自由に運営できるわけではありません。
こうした制度上の違いや運営条件を踏まえたうえで、自身の目的や物件条件に適した運営形態を選択することが重要です。
別荘で民泊事業を始める流れ
別荘で民泊事業を始めるには、エリア確認から設備準備、届出手続き、運営体制の構築まで、いくつかの重要なステップを進めることが必要です。
ここでは、初めての方でも迷わず準備できるよう、民泊開始までの具体的な流れを7ステップで解説します。
ステップ1：民泊可能な地域か確認する
別荘で民泊を始める際は、まず物件が民泊運営を認められているエリアに該当するかの確認が必要です。
住宅宿泊事業は用途地域や自治体の条例によって制限されており、条件を満たさないエリアでは届出自体が受理されない場合があります。
事実、千葉県では民泊営業が認められているものの、地区計画等で営業を禁止している場合があるなど、一部制限が設けられています。
そのため、物件選定の段階で自治体の窓口や管理組合に確認を行い、民泊運営の可否を事前に把握しておくことが重要です。
また、併せて民泊関連の法規制について確認しておくのもおすすめです。
最初の段階で民泊の法律を理解しておくことで、今後の手続きや物件選びもスムーズに進められます。
ステップ2：物件や立地を検討する
民泊運営が可能かを確認したあとは、物件と立地を検討します。
まず意識したいのが、景観や周辺環境といった立地の魅力です。
山や海、星空など非日常を感じられるロケーションは写真映えしやすく、予約サイトやSNS経由での集客にもつながりやすくなります。
次に、設備面での差別化も重要なポイントです。
例えば、プライベートサウナや露天風呂、広いウッドデッキ、アウトドア設備など、体験価値を高める要素がある物件は予約率向上が期待できます。
立地条件と設備面はいずれも収益性に直結するため、少なくともどちらか一方は妥協しない視点で検討することが重要です。
ステップ3：設備要件と居住要件を満たす
民泊として届出を行うためには、設備要件や居住要件を満たしていることが必要です。
まず、設備面では、生活に必要な以下4つの設備を整えることが必須です。
● 台所
● 浴室
● 便所
● 洗面設備
上記設備が整っていない場合は、物件を民泊として利用できません。
次に、居住要件についても確認が必要です。
民泊はあくまで「住宅」を活用する制度であるため、実際に人が生活できる状態であることが条件となります。
具体的には、以下のいずれかに該当する家屋であることが必要です。
● 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
● 入居者の募集が行われている家屋
● 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
別荘の場合は、定期的に利用されている住宅として扱われるケースが多いものの、設備や管理状況によって判断が分かれることもあるため、事前に自治体へ確認しておくと安心です。
ステップ4：消防設備を設置する
別荘を民泊として運営するためには、消防法に適合した安全設備を整えなければなりません。
一般的には以下の消防設備の設置が必要です。
● 自動火災報知機
● 防炎物品のカーテンやじゅうたん
● 避難経路図
● 消火器や誘導灯
また、建物全体の収容人数が30人以上の場合は、上記設備の設置に加えて防火責任者を選任することも求められます。
ただし、消防設備の要件は物件ごとに判断が分かれるため、自己判断で進めるのは避け、管轄の消防署へ事前相談することが重要です。
早い段階で確認しておくことで、想定外の追加工事やコスト発生を防げます。
参照：「民泊サービス」を提供する場合の注意喚起リーフレット｜総務省消防庁
ステップ5：保健所に民泊の届出を出す
消防設備の整備が完了したら、保健所や自治体に民泊運営に必要な届出を行います。
提出書類は自治体によって違いがありますが、建物の間取りが分かる図面や、物件の使用権限を証明する契約書類、届出書類などが含まれます。
例えば、茨城県では次のような書類の提出が必要です。
● 住宅宿泊事業届出書
● 消防法令適合通知書
● 消防法令適合通知書交付申請書（写し）
● 市町村長の証明書（身分証明書）
● 住宅の登記事項証明書
● 住宅の図面
● 欠格事由に該当しないこと等を誓約する書面
書類の内容自体は複雑ではなく、必要事項を正しく記載すれば個人でも十分対応可能です。
手続きに不安がある場合は、行政書士などの専門家へ依頼する方法もあります。
ステップ6：物件の管理会社を探す
別荘を民泊として運営する場合、現地に常駐できないケースが多いため、清掃や鍵の受け渡し、トラブル対応などを管理会社へ委託することが必要です。
オーナー自身が毎回現地対応を行うのは現実的ではなく、安定運営には管理体制の構築が欠かせません。
管理会社を選ぶ際は、どこまでの業務を任せられるのかを事前に整理することが重要です。
予約管理やゲスト対応まで一括対応できる会社もあれば、清掃や点検のみを担当する会社もあるため、自分で対応する範囲と外注する業務を切り分けたうえで委託内容を検討します。
また、費用の安さだけで判断すると、対応品質や緊急時の対応力に差が出ることがあります。
実績や口コミ、連絡体制なども含めて比較し、長期的に信頼できる管理体制を構築することが大切です。
ステップ7：内装などを撮影して民泊サイトなどに掲載する
届出が完了したら、物件写真の撮影と予約サイトへの掲載を行います。
民泊では写真の印象が予約率に直結するため、第一印象づくりが重要です。
プロカメラマンに撮影を依頼して、光の入り方や構図までこだわって撮影することがおすすめです。
写真が揃ったら、宿泊予約サイトへ物件情報を登録します。
想定する宿泊客の属性や価格帯に合った掲載先を選ぶことで、無理な値下げを避けながら安定した集客につなげやすくなります。
別荘を民泊にするメリット3選
別荘を民泊として活用することで、遊休資産を収益化できるだけでなく、維持管理や資産価値の面でもメリットが生まれます。
ここでは、別荘民泊ならではの代表的なメリットを3つご紹介します。
利用しない期間を有効活用できる
別荘を民泊として貸し出すことで、利用しない期間を収益に変えられる点は大きなメリットです。
とくに連休や観光シーズンなど宿泊需要が高まる時期に合わせて運用すれば、安定した収入を見込める可能性があります。
自分が使わない時期だけを貸し出す柔軟な運営も可能なため、別荘本来の楽しみ方を維持しながら収益化できる点も魅力です。
また、別荘は所有しているだけで固定資産税や光熱費の基本料金、管理費などのランニングコストが発生します。
民泊収入を充てることで、これらの維持費を補いやすくなり、長期的な負担軽減にもつながります。
物件の劣化を抑えられる
民泊として定期的に利用されることで、別荘の劣化を抑えやすくなる点もメリットです。
長期間使われない建物は、カビの発生や設備不良などが進行しやすくなりますが、人の出入りがあることで換気や通水が行われ、住宅のコンディションを保ちやすくなります。
また、民泊を運営すると、オーナー自身や清掃業者が定期的に物件へ入り、清掃や点検を行う機会が増えるため、不具合や劣化の兆候を早い段階で発見しやすい点も利点です。
その結果、大きなトラブルに発展する前に対応でき、将来的な大規模修繕やメンテナンスコストの抑制につながります。
さらに、人の気配がある建物は防犯面でも安心感があります。
長期間無人状態が続く物件と比べて、トラブルや被害が発生するリスクを低減しやすい点も、別荘を民泊活用する価値のひとつです。
立地によって高い利回りを実現できる
別荘の立地条件によっては、民泊運営で高い収益性を期待できるケースがあります。
観光需要が安定しているエリアや、自然環境・景観に魅力のある地域では、年間を通じて一定の宿泊ニーズが見込まれるためです。
例えば、イベント開催地や人気観光地に近い物件であれば、短期間でもまとまった売上を確保しやすく、賃貸物件以上の利回りを実現できる可能性もあります。
また、周辺に競合物件が少ないエリアや、海やスキー場の近くなど独自の体験価値を提供できる立地であれば、価格競争に巻き込まれにくいです。
別荘を民泊にするデメリット3選
別荘民泊には収益面のメリットがある一方で、事前に把握しておくべき注意点やリスクも存在します。
ここでは、実際に運営を始める前に理解しておきたい主なデメリットを3つご紹介します。
初期費用がかかる
別荘を民泊として運営する場合、スタート時にまとまった資金が必要になる点は注意が必要です。
物件の取得費用に加え、内装の改修や家具・家電の準備、消防設備の設置など、開業前に発生するコストが重なります。
とくに築年数が経過している物件では、想定以上にリフォーム費用がかかるケースもあります。
給排水設備や断熱性能の改善が必要になると、初期投資が大きく膨らむ可能性が高いです。
そのため、事前に専門家へ相談し、必要な改修内容や費用感を把握しておくことが重要です。
自由に使えない可能性がある
別荘を民泊として運用する場合、自分の都合だけで自由に使えなくなる可能性があります。
とくに連休や観光シーズンなど、宿泊需要が高まる時期は予約が入りやすく、オーナー自身の利用とバッティングしやすい点には注意が必要です。
収益性を優先すると、稼働率の高いタイミングは貸し出しを優先する判断が求められる場面も出てきます。
その結果、「本来使いたかった時期に利用できない」と感じるケースもあります。
このようなストレスを防ぐためには、あらかじめ自分が使いたい期間を確保したうえで、貸し出しスケジュールを設計することが重要です。
騒音など近隣トラブルが起こるケースがある
別荘地で民泊を運営する場合、騒音やマナーをめぐる近隣トラブルが発生するリスクを考慮しておくことが必要です。
周囲が静かな住宅エリアであるほど、宿泊者の話し声や車の出入りが気になりやすく、クレームにつながるケースもあります。
また、国土交通省では、民泊開始前に周辺住民への事前説明が推奨されており、近隣住民の方から理解を得ることが欠かせません。
近隣住民の意向を把握せずに始めてしまうと、後から是正指導や運営停止を求められるリスクも否定できません。
別荘を民泊として貸し出す際の失敗例
別荘民泊は準備不足や判断ミスによって、想定していた収益が得られないケースもあります。
ここでは、実際に起こりやすい失敗例をもとに、注意すべきポイントをご紹介します。
管理会社に丸投げしてしまった
民泊運営においてよくある失敗のひとつが、管理業務をすべて管理会社に任せきりにしてしまうケースです。
運営の実態を把握しないまま委託すると、思うように予約が入らない、品質が安定しないといった問題が起こりやすくなります。
管理会社は物件を所有しているわけではなく、売上の一部を報酬として受け取る立場です。
そのため、稼働率が下がっても直接的な損失を負うわけではなく、複数物件を抱える中で優先順位が下がると、対応の質が低下する可能性があります。
本来オーナー自身が把握すべき、価格設定、写真の見せ方、レビュー対応、改善施策などを任せきりにしてしまうと、収益改善のチャンスを逃しやすくなるため注意が必要です。
清掃会社を適当に選んでしまった
民泊運営の品質を大きく左右するのが、清掃体制の安定性です。
清掃会社選びを軽視してしまうと、仕上がり品質にばらつきが出たり、予約が立て続けに入った際に対応できなかったりと、運営全体に悪影響が及びます。
とくに別荘地は人材確保が難しいエリアも多く、清掃スタッフが安定して確保できないケースも珍しくありません。
近隣に民泊対応の清掃業者が存在しない場合は、自前でスタッフを探す必要が生じるため、想定以上に手間やコストがかかることがあります。
清掃会社を選定する際は、対応エリアや稼働体制、緊急対応の可否などを事前に確認し、継続的に任せられる体制を構築することが重要です。
周辺地域を確認せずに始めてしまった
別荘で民泊を行う際の失敗例として、物件そのものの魅力ばかりに目が向き、周辺エリアの需要を十分に調べずに開業してしまうケースもあげられます。
どれほど設備や内装に力を入れても、そもそも宿泊ニーズが少ない地域では安定した集客は期待しにくいのが実情です。
安定した収益を生むためには、近隣の宿泊施設の稼働状況や、観光客の流入数、季節ごとの需要変動などを事前に確認することが欠かせません。
また、どのような層がその地域を訪れているのかを把握し、ターゲットに合ったサービス設計や情報発信を行うことも重要です。
利用者の年代や目的に合わないサービスを提供してしまうと、満足度が上がらずリピーターの獲得が難しくなります。
民泊運営を行う際は、市場調査を徹底して宿泊需要や想定されるニーズを把握することが大切です。
ターゲットを明確に絞らなかった
別荘民泊で成果が出ない原因として多いのが、ターゲットを曖昧にしたまま運営してしまうケースです。
安定して集客できている施設の多くは、明確なコンセプトを持ち、特定の利用者層に強く刺さる設計を行っています。
例えば、ファミリー向け、アウトドア志向の層、ワーケーション需要など、利用シーンを具体的に想定することで、選ばれる理由を明確にできます。
また、ターゲットが明確になることで、適切な価格帯の設定や、写真・文章での訴求ポイントも整理しやすくなり、マーケティングの面でもメリットが大きいです。
ファミリー向けであれば広さや安全性を前面に出し、アウトドア志向であれば景観や設備の魅力を訴求するなど、伝える内容に一貫性が生まれます。
その結果、「この内容でこの価格は納得できる」と感じてもらいやすくなり、価格競争に巻き込まれにくい運営につながります。
別荘を民泊にして収益をあげるには物件選びが最重要
別荘民泊で安定した収益を出すには、運営ノウハウや集客施策以上に、最初の物件選びが重要です。
どれだけ運営を工夫しても、需要が弱い立地や制約の多い物件では、稼働率や単価を伸ばすことが難しいためです。
重要なのは、宿泊したい理由が明確に存在する物件かという視点です。
景観の良さ、アクセスのしやすさ、周辺観光資源との相性など、立地そのものが価値を持っている物件ほど、長期的な収益性を確保しやすくなります。
さらに、将来的な資産価値や出口戦略も視野に入れておくと安心です。
民泊としての収益性だけでなく、売却や二拠点生活での活用可能性も考慮した物件を選ぶことで、長期的なリスク分散にもつながります。
クレアカーサではこうした収益性や立地条件、将来性を踏まえたうえで、別荘と民泊の両立を見据えた住まいの設計・建築をご提案しています。
クレアカーサが手掛けた別荘＋民泊の施工事例
クレアカーサでは、別荘やセカンドハウスとしての快適性だけでなく、民泊としての実用性や収益性も見据えた住まいづくりに力を入れています。
設計段階から将来的な活用方法までを考慮し、長く価値を保てる建築プランをご提案しています。
ここでは、実際にクレアカーサが手がけた別荘・セカンドハウスの施工事例をご紹介しますので、別荘やセカンドハウスづくりの参考にしてください。
薪ストーブを楽しむ別荘
クレアカーサが手がけた薪ストーブのある豊かな暮らしが実現できる別荘の施工事例です。
現代風の縁側をイメージしたデザインで、あえて玄関を設けない開放的なつくりと、無垢の床材や塗り壁による上質な空間が特徴です。
天井から光が差し込むロフトとともに、薪ストーブのゆらぐ炎が空間のアクセントとなり、季節を問わず心地よい時間を演出しています。
また、ストーブまわりの空間は和のテイストも取り入れられており、モダンながらどこか懐かしい、穏やかな雰囲気を楽しめます。
リゾート気分を味わえる海辺のセカンドハウス
海辺のリゾート気分を味わえるセカンドハウスの事例です。
水平線が広がるオーシャンビューの土地を最大限に活かし、青い空と打ち寄せる波の白が調和するデザインに仕上がっています。
深い軒のカバードポーチは、強い日差しをやわらげながら室内と外をゆるやかにつなぐ屋外空間としての役割を果たします。
デッキ先端にはバーベキュー用のベンチを設置し、キッチンの小窓から食材の受け渡しができる使い勝手の良い動線が設計されているのも特徴です。
ご家族やゲストと一緒に海辺の休日を楽しむ、開放的なセカンドライフを叶えています。
セカンドハウスを別荘と民泊の両方で活用しよう
別荘を民泊として活用することで、趣味やご家族の時間を楽しむ暮らしの場と、収益を生み出す資産の両方の価値を実現できます。
利用しない期間を上手に貸し出せば、維持費の負担を抑えながら、無理のない形で運用を続けることが可能です。
一方で、民泊運営はエリア規制や設備要件、管理体制、近隣への配慮など、事前に検討すべきポイントも多くあります。
とくに物件選びの段階で判断を誤ると、収益性や運営の自由度に大きな影響が出るため、長期的な視点で計画を立てることが重要です。
セカンドハウスを使うための別荘と収益を生む民泊の両面を考えている場合は、ぜひクレアカーサにご相談ください。
民泊や二拠点生活を前提とした住まいづくりを行ってきたクレアカーサが、遊びと収益性のどちらも見据えたセカンドハウス計画をご提案いたします。
クレアカーサが、「ウチ＋ソト＋ニワ」のトータルデザインをコンセプトに、理想のマイホームづくりをお手伝いいたします。
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