民泊とはを簡単に解説｜デメリットや民宿、ゲストハウスとの違いも紹介
民泊とは、個人の住宅や空き家を活用して旅行者に宿泊場所を提供する宿泊方法です。
ホテルとは異なり、暮らすように泊まる体験ができることから利用者が増えており、空き家対策や副収入の手段として運営を始める方もいます。
一方で、「民泊の仕組みはどうなっているのか」「どんな法律のもとで運営するのか」といった疑問を持つ方も多く、始める前にいくつかのポイントを押さえることが必要です。
そこで本記事では民泊の基本的な仕組みから法律上の種類、メリット・デメリット、さらには民宿・ゲストハウス・ホテルとの違いまでわかりやすく解説します。
加えて、クレアカーサが提案する「二拠点生活＋民泊」という新しい住まいの活用術も紹介しますので、理想のライフスタイルの実現に向けた参考にしてください。
● 民泊の仕組みや法律上の種類、ホテル・民宿・ゲストハウスとの違いをわかりやすく解説します。
● 民泊運営のメリット・デメリットを整理し、失敗を防ぐためのポイントを紹介します。
● 二拠点生活と民泊を組み合わせた、クレアカーサならではの住まい活用術も説明します。
施工事例
目次
民泊とは個人の住宅を貸し出すこと
民泊とは、個人が所有する住宅やマンションの一室、空き家などを旅行者に宿泊場所として提供する仕組みです。
もともとは「民家に泊まる」という意味合いでしたが、近年は一般家庭やセカンドハウスを活用した宿泊ビジネスとして幅広く認識されるようになりました。
普段、人が暮らしている住宅を活用するため、地域の生活空間に近い環境で過ごせ、暮らすように旅をしたい旅行者から人気を集めています。
また、日本では訪日観光客や空き家の増加が課題となる中で、地域資源を有効活用する手段として民泊への期待が高まりました。
こうした背景を踏まえ、2018年には住宅宿泊事業法（民泊新法）も施行され、一定のルールのもとで個人住宅を宿泊施設として活用できる環境が整備されています。
民泊の法律上の種類3つ
民泊とひと口に言っても、現在日本で認められている民泊は大きく3つの制度に分類され、それぞれルールや要件があります。
ここからは、代表的な3つの方式を解説します。
簡易宿所営業
簡易宿所営業は、旅館業法にもとづき、多人数で共用する宿泊施設として運営するタイプの民泊です。
ユースホステルやカプセルホテル、合宿所などと同じ区分で扱われ、客室を複数名で利用できるように設計されている点が特徴です。
住宅宿泊事業（民泊新法）と異なり、年間の営業日数に上限がないため、継続的に民泊運営を行いたい場合に利用されます。
ただし、旅館業として扱われるため、建築基準や設備要件が厳しく、申請難易度は3種類の中でも最も高いとされています。
特区民泊
特区民泊は、国家戦略特区に指定された自治体が独自の条例にもとづいて認定する民泊制度です。
通常の旅館業法とは異なる特例が設けられており、自治体の認定を受ければ旅館業許可がなくても宿泊サービスを提供できます。
大阪市が代表的なエリアとして知られていますが、関東では東京都大田区と千葉県千葉市のみが制度を導入しています。
自治体が制度設計を柔軟に行えるため、住居専用地域でも運営が可能になるなど、地域ごとに運用の幅が広い点が特徴です。
また、最低宿泊日数や必要設備などの具体的な要件も、自治体が定める内容によって細かく異なります。
特区民泊を検討する際は、物件が所在する自治体の条例を事前に確認することが重要です。
住宅宿泊事業
住宅宿泊事業は、2018年施行の「住宅宿泊事業法（民泊新法）」にもとづいて運営できる民泊制度です。
旅館業許可を持たない個人でも届出を行えば、自宅や所有物件を活用して宿泊サービスを提供できます。
また、届出制のため、従来の旅館業に比べて手続きが簡素で、民泊運営がはじめての方でも参入しやすいです。
住居専用地域での運営も認められているほか、家主が不在でも管理業者に委託ができる仕組みもあるため、個人が所有する幅広い物件を貸し出せます。
住宅宿泊事業の特徴
住宅宿泊事業（民泊新法）は、個人が所有する住宅を活用して宿泊サービスを提供できるように整備された制度です。
参入障壁が低いため、空き家を所有している場合は、多くの方に参入できるチャンスがあります。
ここでは、住宅宿泊事業制度の中心となる要件や運営の仕組みをわかりやすく解説します。
建物の用途が住宅で営業可能
住宅宿泊事業では、その名のとおり「住宅」として扱われる建物を対象に民泊を行えます。
旅館業法で定められるホテルや旅館とは用途区分が異なるため、通常は宿泊施設を設置できない住居専用地域でも運営が認められている点が特徴です。
ただし、自治体ごとに条例が定められており、営業が許可される区域や実施期間が制限される場合があります。
物件の所在地によって条件が異なるため、運営前に必ず最新のルールを確認することが重要です。
年間営業日数の上限は180日
住宅宿泊事業の大きな特徴として、年間で運営できる日数に上限が設けられている点が挙げられます。
1年間に提供できる宿泊日数は最大180日までと定められており、常時宿泊施設として稼働させることはできません。
このため、投資目的で民泊を検討する場合は、残りの日数をどのように活用するか事前に計画する必要があります。
また、制度上は住宅を対象にした仕組みですが、すべての物件で運営できるわけではありません。
マンション管理規約で民泊を禁止しているケースや、自治体の条例で制限が加えられている区域もあるため、物件ごとに条件を確認しながら進めることが大切です。
住宅宿泊事業（民泊新法）のやり方2つ
住宅宿泊事業には、物件の所有者がその住宅に住んでいるかどうかによって「家主居住型」と「家主不在型」の2つの運営方法があります。
ここからは、2つの運営方法の特徴を解説します。
家主居住型の民泊
家主居住型の民泊は、家主が実際にその住宅へ住みながら、一部の部屋を宿泊者に提供するスタイルです。
いわゆるホームステイに近い形式で、暮らしに近い雰囲気や家庭的な交流を楽しめる点が特徴です。
この方式では、物件が家主本人の生活拠点であることに加え、宿泊者が滞在する日には家主も同じ住宅に滞在している必要があります。
旅行などで家主が不在となる期間に貸し出すことは家主居住型には該当せず、別の運営方式として扱われます。
生活空間を保ちながら民泊を始めたい場合に選ばれる方法です。
家主不在型の民泊
家主不在型の民泊は、家主がその住宅に滞在していない状態で行う運営方式です。
物件が家主の生活拠点ではない場合はもちろん、生活の本拠であっても宿泊者が利用する日に家主が不在であれば、この区分に該当します。
家主と宿泊者が同じ空間で生活しないため、プライバシーを確保しやすく、より宿泊施設に近いスタイルで運営できる点が特徴です。
家主不在型では家主が現地にいないため、住宅宿泊管理業者に施設管理を委託することが必要です。
家主自身が管理者として登録するか、専門業者へ委託することで、チェックイン対応や清掃、トラブル時の連絡体制などを整えなければなりません。
物件を居住用として使わない期間を有効活用したい場合や、運営を外部に任せて民泊を行いたい場合に選ばれる方法です。
民泊を運営するメリット
民泊運営は、空き家や使っていない部屋を有効活用できるだけでなく、比較的少ない初期費用で収益化を目指せるなど多くのメリットがあります。
ここからは、民泊運営で得られる具体的なメリットをご紹介します。
空き家を有効活用できる
民泊は、使われていない空き家や余剰スペースを収益源へと転換できる点が魅力です。
普段ほとんど使わない物件でも、宿泊需要が高まる時期だけ運用するなど、柔軟に活用できます。
単に所有しているだけでは固定資産税や維持費が発生するだけの不動産を、収益を生む資産に変えられるため、資産活用の選択肢として非常に有効です。
低コストで始められるケースもある
民泊は、実家や自宅を活用するケースでは、低コストで始められる点がメリットです。
物件を新たに購入する必要がなく、空いている部屋を宿泊用に整えるだけで運用ができます。
また、家主居住型であれば、普段住んでいる自宅の一室をそのまま民泊として利用可能です。
大規模な改装が必須ではないため、寝具やアメニティなど最低限の備品のみをそろえれば始められるケースもあります。
建物の状態を保ちやすい
民泊として定期的に人が出入りすることで、空き家特有の劣化や湿気による傷みを防ぎやすくなります。
掃除や設備点検を行う機会も増えるため、建物の不具合に気づきやすく、結果的に資産価値の維持につながります。
利用者がいることで周りから人が住んでいる家と認識されやすくなり、防犯面のリスクが下がる点もメリットです。
放置しておくより、定期的に活用したほうが建物を良い状態に保ちやすく、防犯にも役立ちます。
経済的負担を下げて二拠点生活を送れる
民泊を運営することで、二拠点生活にかかる経済的負担を大きく抑えられます。
例えば、別荘やセカンドハウスを購入して二拠点生活を始めたい場合でも、利用していない期間を民泊として貸し出せば、その空白の時間を収益につなげられます。
そもそも住宅宿泊事業には「年間180日まで」という運営日数の上限があるため、常時住む必要のないセカンドハウスとの相性が良い点も特徴です。
仕事が忙しい時期は都心の自宅で生活し、その間にセカンドハウスを民泊として運用することでコストを補填できます。
逆に、仕事にゆとりがある時期やリモートワークが可能な期間は、セカンドハウスでの滞在を楽しむなど、収益化と二拠点生活を両立させた柔軟なライフプランを実現可能です。
無理のないコストで理想の暮らしを楽しみたい方に、民泊運用は効果的な選択肢のひとつです。
民泊を運営するデメリットや危険性
民泊には多くのメリットがある一方で、運営にあたって注意すべきリスクや負担もあります。
ここでは、民泊運営を検討する際に知っておきたい代表的なデメリットやリスクをご紹介します。
民泊が禁止の地域や物件もある
民泊はすべての地域や物件で自由に運営できるわけではなく、自治体の条例で営業が制限されているケースがあります。
とくに住宅専用地域や学校周辺などでは、地域住民の生活環境を守る目的で民泊を禁止しているところもあります。
また、マンションでは管理規約によって民泊利用が明確に禁止されている場合が多く、規約違反となればトラブルの原因になりかねません。
民泊を始める前には、物件の規約や自治体のルールを確認することが重要です。
利用者によるトラブルが起こる可能性
民泊では、宿泊者の行動が原因で思わぬトラブルが発生することがあります。
代表的なものとして、騒音やゴミの出し方といった生活マナーの問題があげられます。
とくに外国人から人気の地域で民泊を営む場合は、ゴミ出しなどのルールがわからず、近隣住民からクレームを受ける可能性がある点は注意が必要です。
また、家主不在型の場合は、設備の破損や備品の紛失といったリスクもあり、管理体制が不十分だと対応に追われることになります。
民泊を安心して運営するためには、ルールの明確化や管理業務の仕組みづくりが大切です。
管理費などのコストがかかる
民泊の運営には清掃費用や消耗品の補充、予約管理など、運営コストがかかります。
とくに家主不在型の場合は管理業者へ委託することが多く、その分の委託料が利益を圧迫する可能性があります。
また、建物の老朽化に伴う修繕費や設備交換費用も避けて通れず、思った以上に維持費がかかるケースも珍しくありません。
短期的な収入だけで判断せず、運営に必要な経費をあらかじめ把握しておくことが大切です。
必ずしも収入が安定するとは言えない
民泊の収益は、立地や季節、需要の変動によって大きく左右されるため、毎月安定した収入を得られるとは限りません。
繁忙期には高い稼働率が期待できても、閑散期には予約がほとんど入らないこともあり、収入予測が難しい点はリスクのひとつです。
また、周辺の競合物件が増えると価格調整が必要になり、収益性が下がる可能性もあります。
こうした要因から、民泊だけで安定した収入を得ることは簡単ではありません。
ただし、収益化だけに依存しない活用方法を取り入れれば、物件の価値を無駄にせず運用が可能です。
例えば二拠点生活と組み合わせれば、滞在しない期間は民泊として貸し出し、利用する時期は自分のセカンドハウスとして使えます。
このように、収益と自己利用の二本柱で考えておくと、民泊運営のリスクを抑えながら理想の暮らしを実現しやすくなります。
クレアカーサの民泊＋二拠点生活を叶える施工事例
クレアカーサが提案するのは、セカンドハウスを「楽しむための家」と「収益を生む家」の両方として活用する新しい暮らし方です。
海や森のそばで過ごす時間、ご家族や友人と集まる休日、庭での食事や星空観測など、セカンドハウスには都市では味わえない特別な体験があります。
一方で、庭の手入れや清掃など、使わない期間に発生する負担も無視できません。
そこで、民泊を組み合わせて収益を得ることで、こうした維持管理の課題を解決しながら、住まいとしての魅力も保ち続けられるのです。
「理想の暮らし」と「資産の有効活用」を両立できるのが、クレアカーサが提唱する二拠点＋民泊というスタイルです。
ここでは、実際の施工事例を紹介しながら、民泊と二拠点生活に最適な住まいをご紹介します。
サーフィンや自然を楽しむご家族のためのセカンドハウス施工事例
間取り図
千葉の人気サーフスポットまで徒歩数分の立地に建てられたセカンドハウスの施工事例です。
ロックガーデンに彩られた平屋のセカンドハウスは、白を基調とした外観が自然光に映え、開放感とプライベート性を両立しています。
夜にはライトアップが幻想的な雰囲気を生み出し、日常を忘れさせる特別なひとときを演出できる点が魅力です。
サーフィンから帰った際の導線も重視しており、玄関から洗面所へ直行できるため部屋を汚す心配もありません。
オーナー自ら取り付けたサーフボード収納も、この家ならではの個性を感じさせます。
「サーフィン仲間との時間を大切にしたい。子どもたちには都会を離れて自然に触れる休日を過ごしてほしい。」という思いから誕生したセカンドハウスです。
利用していない期間は民泊としてサーファー仲間に貸し出すことで、コストを下げて理想の暮らしを実現できます。
オーシャンビューが広がる、ご家族と過ごすセカンドハウスの施工事例
間取り図
水平線を望むオーシャンビューの土地に建てられたセカンドハウスの施工事例です。
眺望を最大限に生かすよう、広がりのある平屋で計画されました。
青い空と寄せる白波に呼応するように整えられたガーデンは、訪れる人を惹きつける美しい景観をつくり出しています。
バーベキューが週末の定番というオーナーのために、デッキの端には炭をしまえるベンチを設置し、キッチンから直接食材を受け渡せる小窓も備えました。
「ハンバーガーもざっくりこねて焼くだけでジューシーに。海鮮を焼くと何でも美味しくなる。」と語るオーナーの言葉から、ご家族の笑い声が聞こえてくるようです。
波音が奏でるリズム、家中を吹き抜ける潮風、そして夕暮れどきに森の端を染める茜色の夕陽など、自然の息づかいがそのまま暮らしに溶け込む住まいは、五感で幸福を感じられるかけがえのない場所です。
民泊として貸し出せば、利用者にも非日常を味わってもらえます。
民泊に関するよくある質問
民泊は制度や運営方法が複数あるため、初めて検討する方からは仕組みや他の宿泊形態との違いについて多くの質問が寄せられます。
ここでは、民泊を正しく理解するためによくある疑問をわかりやすく解説します。
民泊とホテルの違いは？
民泊とホテルの大きな違いは、宿泊施設としての用途と提供されるサービスの範囲にあります。
ホテルは旅館業法にもとづき、フロント対応や清掃、設備管理などのサービスが常時提供される宿泊専用施設です。
一方、民泊は住宅を活用した宿泊形態で、生活空間の一部を利用するため、設備やサービスはホテルよりも簡易的であることが一般的です。
また、ホテルはスタッフが常駐しているのに対し、民泊ではセルフチェックインや非対面でのやり取りが主流で、より暮らすような滞在を楽しめます。
民泊と民宿の違いは？
民泊と民宿は似たイメージを持たれがちですが、制度上の位置づけや運営形態が大きく異なります。
民宿は旅館業法にもとづく正式な宿泊施設で、食事の提供や一定の設備基準を満たしたうえで営業許可を取得している点が特徴です。
一方、民泊は住宅を活用して宿泊サービスを提供する仕組みで、食事提供を伴わないことが一般的です。
民宿は家族的な温かいサービスが魅力で、民泊はより自由度の高い滞在がしやすいなど、それぞれに異なる利用目的があります。
民泊とゲストハウスの違いは？
ゲストハウスは旅館業法に基づいて営業許可を取得した宿泊施設で、ドミトリーなど共有スペースを中心とした低価格帯の宿泊形態が一般的です。
スタッフが常駐し、共有キッチンやリビングを利用しながら、宿泊者同士の交流を楽しめます。
一方、民泊は住宅を活用するため、複数の宿泊者が利用することを前提とした大型設備や運営方式はとられていません。
また、ゲストハウスは通年営業が基本ですが、民泊は営業日数に制限があるなど、運営ルールにも違いがあります。
民泊と二拠点生活で理想の暮らしを手に入れよう
民泊は、空き家やセカンドハウスを収益化できるだけでなく、自分自身が楽しめるもうひとつの暮らしをつくるきっかけにもなります。
都会と地方の二拠点生活を組み合わせれば、自然の中で過ごす時間やご家族との休日を充実させつつ、使わない期間は民泊として運用して維持費を補えます。
住宅宿泊事業であれば、比較的手軽な手続きで始められるため、はじめての方でも挑戦しやすい点も魅力です。
クレアカーサでは、二拠点生活と民泊を両立するための住まいづくりや物件活用のアイデアをご提案しています。
ライフスタイルに合わせて「使う」「貸す」を柔軟に切り替えながら、理想のセカンドハウスを形にできます。
日常から少し離れ、自分らしい時間を過ごせる場所を持ちたい方は、ぜひ一度クレアカーサへご相談ください。
クレアカーサが、「ウチ＋ソト＋ニワ」のトータルデザインをコンセプトに、理想のマイホームづくりをお手伝いいたします。
オンライン無料相談やショールームでは、家づくりのプロが土地選びや資金計画、間取りの疑問・その他住まいに関するお悩みをうかがいますので、ぜひお気軽にご利用ください。
