住宅ローン控除は2026年以降も延長｜減税の基礎知識と変更点、家づくりの最適なタイミング
「住宅ローン控除は2026年以降も延長される」ことが2025年12月19日に政府から発表されました。
そこで今回は住宅ローン控除（減税）の基礎知識と2026年の変更点を分かりやすく解説し、実際の年収や借入額を想定したシミュレーションを行います。
様々な観点から家づくりの最適なタイミングについても考えていきますのでぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
● 2025年12月19日の党税制調査会にて令和8年度与党税制改正大綱が決定し、2026年以降の住宅ローン控除の延長が発表されました。
● 2026年以降の住宅ローン控除は新築・既存住宅どちらも変更点があるため、内容をしっかりと把握しましょう。
● 2026年の家づくりは住宅ローン控除や補助金「みらいエコ住宅2026事業」を活用できるため、費用の負担を抑えながら家づくりを進めやすい時期と言えます。
政府は「2026年以降の住宅ローン控除を5年延長」を発表
2025年12月19日の党税制調査会にて令和8年度与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン控除の内容が変更されることになりました。
具体的には「住宅ローン控除は2025年末の終了予定を変更し、適用期限を5年間延長する」という内容です。
つまり2026～2030年末までに入居した方も減税の対象になります。
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住宅ローン控除（減税）の基礎知識｜2026年の変更点も
住宅ローン控除（減税）の基礎知識を確認しましょう。
2025年12月19日に発表された令和8年度与党税制改正大綱の内容をもとに2026年の変更点についてもわかりやすく解説します。
参考：自由民主党ホームページ＞「強い経済」への決断と実行令和8年度与党税制改正大綱を決定 | 自由民主党
減税の仕組み
まずは住宅ローン控除の仕組みについてご紹介します。
住宅ローン控除とは「年末時点の住宅ローン残高に控除率0.7％を掛けた金額を所得税および一部の住民税から差し引ける」制度です。
- ・控除額＝年末残高 × 0.7％
所得税から優先的に控除され、控除しきれなかった分は住民税が対象となります。
住民税には控除できる額が「最大9万7,500円」と定められているため、控除額が大きくても住民税が全額控除されるとは限りません。
ご自身の税額と住宅ローン控除額を事前にシミュレーションし、借入額を調整することで制度をより有効活用できるケースがあります。
控除期間
住宅ローン控除の適用年数は新築・既存住宅ともに13年です。
これまで既存住宅の控除期間は10年でしたが、2026年以降は長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に限り13年の控除が受けられることになりました。
省エネ基準に適合していない既存住宅を購入した場合はこれまで同様10年の控除が適用されます。
借入限度額
住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン残高に応じて控除額が決まります。
借入額が大きいほど控除額も増えますが、住宅の性能区分ごとに借入限度額が定められているため注意が必要です。
新築・既存住宅それぞれの借入限度額を確認しましょう。
【新築】
| 2026～2027年末入居 | 2028～2030年末入居 | |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 （子育て世帯等5,000万円） |
|
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 （子育て世帯等4,500万円） |
|
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 （子育て世帯等4,000万円） |
適用対象外 |
子育て世帯等とは「19歳未満の子がいる世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」のことを指し、該当する場合は借入限度額が上乗せされます。
2026年からの住宅ローン控除では「2028年以降に入居する場合、省エネ基準適合住宅は控除の対象外」と変更されました。
2030年にはすべての新築住宅がZEH水準省エネ住宅の基準を満たすことが義務化され、省エネ基準適合住宅の性能は認められなくなる予定であるためです。
【既存住宅】
| 2026～2030年末入居 | |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円 （子育て世帯等4,500万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 （子育て世帯等3,000万円） |
| その他の住宅 | 2,000万円 ※控除期間10年 |
2025年までは認定住宅等は一律3,000万円の限度額でしたが、2026年からは長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅は3,500万円に引き上げられました。
一方で省エネ基準適合住宅は控除期間が13年に伸びましたが、限度額は3,000万円から2,000万円に減額しています。
新築同様に子育て世帯等に対して上限額の上乗せが適用になった点も2026年からの大きな変更点です。
対象者・対象住宅
住宅ローン控除の対象者や対象住宅についてご紹介します。
| 住宅の床面積 |
・原則として50㎡以上が対象 |
| 対象者の所得 | ・2,000万円以下 |
| 建築エリア | ・土砂災害などの災害レッドゾーンでの新築は対象外 （建て替えは対象） |
既存住宅でも40㎡以上50㎡未満の面積要件が追加された点、面積と世帯の特例は併用できない点が2026年の変更点です。
また安心で安全な住まいを実現するため、災害レッドゾーンに含まれる地域の新築は対象外とする要件も新たに追加されました。
申請方法
住宅ローン控除を受けるためには入居した翌年に確定申告を行う必要があります。
その後の2年目以降は勤務先での年末調整、自営業や個人事業主の場合は確定申告によって控除を継続することが可能です。
私たちクレアカーサは千葉県茂原市にて、お客様の個性やライフスタイルに合わせて一邸一邸大切につくる家づくりをしております。
土地探しや資金計画、住宅ローンなども経験豊富なスタッフがしっかりサポートしますのでお気軽にご相談ください。
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控除額シミュレーション｜住宅ローンの減税効果を確認
では実際に住宅を新築した場合、どのくらいの控除額になるのかシミュレーションしてみましょう。
以下の条件でシミュレーションします。
| 条件 |
|---|
| ・年収：600万円 ・借入額：3,500万円 ・金利：変動 1.0％ ・返済期間：35年 ・住宅性能：ZEH水準省エネ住宅（控除期間13年） ・入居：2026年9月 ・家族構成：共働き（扶養なし）、子ども2人 |
「3,500万円を1％の金利で35年間借りた場合」の年末残高と控除額の推移を確認しましょう。
| 年末残高 （概算） |
控除額 （年末残高×0.7％） |
|
|---|---|---|
| 1年目 | 約3,472万円 | 約24.30万円 |
| 2年目 | 約3,388万円 | 約23.71万円 |
| 3年目 | 約3,303万円 | 約23.11万円 |
| 4年目 | 約3,290万円 | 約22.51万円 |
| 5年目 | 約3,217万円 | 約21.91万円 |
| 6年目 | 約3,130万円 | 約21.29万円 |
| 7年目 | 約3,042万円 | 約20.67万円 |
| 8年目 | 約2,954万円 | 約20.05万円 |
| 9年目 | 約2,864万円 | 約19.41万円 |
| 10年目 | 約2,774万円 | 約18.78万円 |
| 11年目 | 約2,591万円 | 約18.13万円 |
| 12年目 | 約2,498万円 | 約17.48万円 |
| 13年目 | 約2,404万円 | 約16.82万円 |
まず所得税から控除され、引ききれなかった分だけが住民税から控除されるという仕組みです。
住民税の控除には「最大97,500円」という上限があるため、年末残高をもとに計算される控除額の合計がそのまま全額適用されるわけではありません。
年収600万円の場合、所得税と住民税の目安は次のようになります。
- ・所得税の目安：年間約20万円
- ・住民税の目安：年間約30万円
これを考慮して実際の控除額を確認しましょう。
| ①控除額 （年末残高×0.7％） |
②所得税と住民税の控除額 （住民税の控除は最大97,500円） |
|
|---|---|---|
| 1年目 | 約24.30万円 | 約29.77万円 |
| 2年目 | 約23.71万円 | 約29.77万円 |
| 3年目 | 約23.11万円 | 約29.77万円 |
| 4年目 | 約22.51万円 | 約29.77万円 |
| 5年目 | 約21.91万円 | 約29.77万円 |
| 6年目 | 約21.29万円 | 約29.77万円 |
| 7年目 | 約20.67万円 | 約29.77万円 |
| 8年目 | 約20.05万円 | 約29.77万円 |
| 9年目 | 約19.41万円 | 約29.77万円 |
| 10年目 | 約18.78万円 | 約29.77万円 |
| 11年目 | 約18.13万円 | 約29.77万円 |
| 12年目 | 約17.48万円 | 約29.77万円 |
| 13年目 | 約16.82万円 | 約29.77万円 |
今回のシミュレーションではすべての年で「①控除額」よりも「②所得税と住民税の控除額」の方が大きいため、実際に適用されるのは「①控除額」です。
「①控除額」よりも「②所得税と住民税の控除額」が小さい年がある場合は「②」が実際の控除額となります。
なお実際の税額は毎年変動するため、シミュレーション通りにならない可能性がある点はご留意ください。
上の表をもとに計算した場合、13年間の控除額の合計は約268万円という結果になりました。
毎年10～20万円台の税控除を受けられるのは大きなメリットです。
ただし住宅ローン控除の実際の適用額は年収・課税所得・借入額・住宅性能・金利条件などによって大きく変動するため、あくまで目安として参考になさってください。
▶おすすめコラム：
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家づくりの最適なタイミングはいつなのか
住宅ローン控除は2030年まで延長されたため、制度面だけ見ると「急いで建てないと損」という状況ではなくなりました。
しかし、家づくりにおいての費用は住宅ローン控除だけではなく、次のような様々な面が関係しています。
- ・建築費の高騰
- ・土地価格の変動
- ・金利の上昇
住宅ローン控除の期間に関しては余裕がありますが、建築コストや金利は待つほど上がる可能性が高まるのが現実です。
2026年にはGX志向型住宅・長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅を対象とした補助金「みらいエコ住宅2026事業」もスタートするため、住宅性能の高い住宅をお得に建てられるタイミングと言えます。
また早く家づくりを始めた方が家賃の支払い額が少なくなり、住宅ローンも早く完済できるなどメリットも多いです。
▶おすすめコラム：
家を建てるタイミングは？ベストな時期を見極めるポイントと後悔しないために大切なこと
2026年の制度や補助金事業の内容が発表された「今」は家づくりを前向きに検討し始める絶好のタイミングです。
「マイホームを建てたい」という想いがあるならば情報収集や資金計画から一歩踏み出してみることをおすすめします。
焦る必要はありませんが、まずは動き出してみることで自分たちに合った選択肢や具体的なイメージが少しずつ見えてくるはずです。
▶︎お電話でのお問い合わせ 0120-35-3436
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まとめ
住宅ローン控除は2026年以降も継続して活用できることが決まりました。
無理のない借入額を検討したうえで住宅ローン控除のシミュレーションを行い、よりお得に制度を活用しましょう。
家づくりだけでなく資金計画や住宅ローンまでサポートしてくれる住宅会社に相談し、納得できるタイミングで家づくりを進めることが大切です。
私たちクレアカーサは千葉県茂原市にある建築会社です。
平屋建て・2階建てとレパートリー豊富な注文住宅や規格住宅の設計施工実績が豊富で「高断熱＋高性能設備＋太陽光発電」のZEH（ゼロエネルギー住宅）の普及にも努めております。
補助金を活用したこだわりの住まいもご提案可能ですのでお気軽にお問い合わせください。
監修者情報 クレアカーサコラム編集部
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住宅業界の専門性について
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- 一級建築士、二級建築士、一級建築施工管理技士、二級建築施工管理技士、
宅地建物取引主任者、インテリアコーディネーター、２級ファイナンシャル・プランニング技能士他
受賞歴
- ・ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー 優秀賞を２シリーズでダブル受賞
・三協アルミ ワンダーエクステリアデザインコンテスト2019 ブロンズデザイン賞
・ZEHビルダー評価制度で最高ランクの６つ星を取得 等
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