【新築一戸建て】維持費？諸経費？戸建て建築でかかる費用をシミュレーションしよう
念願のマイホーム。
一戸建て住宅の購入を考え出した時、気になるのが今までの生活と変化する部分です。
賃貸物件でも維持するためにはいろいろな出費がありますが、一戸建てとなった場合どう違ってくるのでしょうか。
新築一戸建ての面から「維持費・諸費用のシミュレーション」を見ていきましょう。
安定した生活を送るためには、建築費用の他にも先を見通した計画がとても大切なのです。
コラムのポイント
- ● 住宅を管理していく中、維持費などの諸経費が分かることで生活のビジョンも描きやすくなります。
- ● 「こんなはずじゃなかった」と、新築一戸建てを購入して後悔しないためのポイントが分かります。
Contents
新築一戸建て建築にかかる費用とは？
新築一戸建てを建てる際、建てた後のことをイメージしながら進めていきます。住宅のイメージを左右するデザインや間取り、快適性など人それそれこだわりたいポイントは違います。
住宅建築は、土地の購入費用（所有の方以外）や建物の建築費以外にも様々な費用が発生します。
大きく分けて諸経費や維持費は、「建築時（入居前まで）」と「入居後」の大きく2つに分けられます。
どのような費用が発生するのか見ていきましょう。
「建築時（入居前まで）」にかかる諸経費・維持費
建築時から入居前までには、一般的に下のようなものが建築費（＋土地の購入費）以外に発生します。
- ○ 土地手付金：売買契約の際にかかる費用で、こちらは購入代金の一部として充当されます。
- ○ 建物契約金：建物契約の際にかかる費用で、こちらは請負代金の一部として充当されます。
- ○ 印紙税：売買契約書や住宅ローン契約書など各所に印紙が必要となります。購入するための正式な書類に印紙を貼り、正規の税金を納めます。
- ○ 不動産取得税：不動産の購入時にかかる費用です。不動産所得税は、購入時の一度だけの費用になります。
- ○ 登記費用：住宅ローンの抵当権設定登記や所有権移転登記の際にかかる費用です。不動産登記手続きだけでも登録免許税、司法書士報酬、登記事項証明書取得費用を含む多くの費用が発生します。
- ○ 住宅ローンの借入費用：住宅ローンを利用する場合、ローンの保証料や団体信用生命保険料、火災保険料、事務手数料などの費用が考えられます。
- ○ 仲介手数料：不動産仲介会社の紹介などで購入した場合などに発生します。仲介会社に支払う手数料です。
ここでの諸費用は、税金や購入に関する手数料などのこととなり「通常は住宅ローンの借入額」に含むことができません。
新築一戸建てに頭金をと考えている方は、「建築時（入居前まで）」であげた諸経費もしっかりと視野に入れた資金計画を立てましょう。
「入居後」にかかる諸経費・維持費
一戸建て住宅では購入するときに発生する費用の他にも、安心・安全に一戸建てを維持していくための費用が必要です。
例えば、賃貸でも管理費や更新料など必要な維持費がありますが、一戸建てと賃貸物件が大きく違う点は、住宅の管理・責任が持ち主にあることです。
賃貸物件の場合、建物の修復や設備の修理など大きな過失がない限り修理費用は基本的にオーナー側の負担となります。（契約内容による）
どんな時・どんな場面でどのくらい費用が必要になるのかを把握することはとても大切です。
入居後にかかる維持費は、大きく分けて下の3つ。
- ○ 固定資産税や都市計画税などの「不動産取得による税金面」
- ○ 火災保険や地震保険などの「住宅を守る保険費用」
- ○ リフォームや修繕などの「住宅を守る修繕費用」
賃貸などで生活していると火災保険に加入することはあっても、税金面や修繕費用などはあまり縁がない事柄です。
上の３つの項目は、住宅を維持していく中で大きな部分を占めてきます。
内容や条件などをしっかりと把握することで、安定した生活へのビジョンも立てやすくなります。詳しく解説していきましょう。
▶参考コラム＞＞「失敗したくない！一戸建ての立地条件とは？｜「価格」「立地」それとも「間取り」選び方のポイントとは」
固定資産税や都市計画税などの「不動産取得による税金面」
住宅などの不動産を所得すると課税される税金としては、「固定資産税」と「都市計画税」があります。
固定資産税とは
土地と家屋にかかる税金で「所有する固定資産」に対して課税されることになっており、毎年1月1日時点での固定資産課税台帳により算出されます。
- ＜計算方式＞
- ・土地
- 固定資産税額(※1) ＝ 課税標準額(※2) × 税率1.4％
- ・家屋
- 固定資産税額 ＝ 課税台帳に登録されている価格× 税率1.4％
- ※
- ※1：100円未満切り捨て ※2：1,000円未満切り捨て
管轄する自治体（東京都や各市町村）が算定しており、固定資産評価額は3年に1度の間隔で見直しが図られています。
固定資産税をシミュレーションしてみよう
シミュレーションの前提条件は以下のとおりとします。
- ・土地の評価額：2100万円
- ・家の評価額：2,500万円
- ・固定資産税の特例・減額措置を適用。
- 「土地の固定資産税評価額は軽減措置の6分の1」および「新築住宅の軽減措置の建物の評価額が2分の1」
- ・税率：1.4%（都市計画税は考慮に入れず）
①まずは土地の固定資産税額 課税標準額（a）を計算してみましょう
3,000万円（ 土地の評価額） × 1/6 （土地の固定資産税評価額は軽減措置）＝ 500万円（a）
②土地の固定資産税額 課税標準額（a）から、固定資産税額を計算してみましょう
固定資産税額 課税標準額（a） × 1.4%（税率） ＝7万円（A）
③次は家屋の固定資産税額 課税標準額（b）を計算してみましょう
2,500万円（ 家屋の評価額）（b）
④家屋の固定資産税額 課税標準額（b）から、固定資産税額を計算してみましょう
固定資産税額 課税標準額（b） × 1.4%（税率） × 1/2 (新築住宅の減額措置) ＝17万円5,000円（B）
⑤土地と家屋の固定資産税額を計算してみましょう
固定資産税額合計＝ 7万円（A）+ 17万円5,000円（B） ＝ 24万5,000円
このように実際にかかる費用金額を目にすることで、年間どのような計画を立てていくべきか明確になってきます。
毎年1月1日時点の状況で決定される固定資産の所有者に対して、4〜6月頃（自治体によって違う）に管轄する各市町村から納付書と共に通知されます。
都市計画税とは
都市計画税は、公園、道路、下水道整備などの都市計画事業や、土地区画整理事業などに要する費用に充てるために設けられている市税です。
固定資産税と同じく評価額を基に算定されますが大きな違いは、不動産を所有している方「全てに課税されるわけではない」という部分です。
- ＜計算方式＞
- ・固定資産税評価額 × 税率（上限が0.3％）
課税対象は「市街化区域」の中に土地や建物を所有している場合となっており、市街化区域に属さない地域の場合、都市計画税は課税されません。
このように固定資産税、また住むエリアによっては都市計画税など「毎年かかる維持費」があります。
一戸建て住宅などの購入の場合には、購入予定の土地がどの地域に属しているのかによっても変わってくるのです。
住んでいる場所が市街化区域内であるかどうかは、自治体の窓口で聞く・不動産会社に聞く他、インターネットで検索する方法などがあります。
▶参考コラム＞＞「【新築を購入】安定した住宅ローン返済をめざす｜気をつけたい注意点やポイントとは」
火災保険や地震保険などの「住宅を守る保険費用」
近年は地震などの災害以外、大雨・台風などの風によっても被害が出ており、多くの家屋に影響を与えています。
家族の命を守ってくれる住宅であるのはもちろんですが、被害が出にくい住宅にしておくこと、そして万が一に備え準備をしておくことがとても大切です。
万が一に備え準備する代表格は、「火災保険や地震保険などの損害保険」です。
万が一の備え「火災保険」
住宅のリスクに幅広く補償してくれる保険が火災保険です。
火災というネーミングから火事に対する保険と思われがちですが、住宅火災のみならず、洪水や落雷による損害、近年被害件数も多い台風による風災などにも補償してくれます。
多くの災害をカバーしてくれる力強い保険です。（加入する商品の種類によって違いがあります）
火災保険の場合、保険会社のプランによって補償の内容が大きく異なります。
保険料や補償額・補償範囲をしっかり確認し、住んでいる地域の風土や環境なども考慮し、検討することが必要です。
万が一の備え「地震保険」
地震保険は、地震・噴火やこれらによる津波が原因の火災・損壊・埋没・流失による損害を補償してくれます。
基本的に地震保険は単独での加入はできず、火災保険に付帯され一緒に加入することが一般的なスタイルです。
火災保険は幅広くカバーしてくれる保険ではありますがひとつ欠点があります。
それは地震が原因の火災や損害、地震による延焼や拡大した損害は補償されないということです。
地震などの災害が多い日本で、入っておきたい保険のひとつが地震保険なのです。
災害に負けない住まいづくりをすることも大切
万が一の場合に備えるためには、災害時被害をより少なくすることも重要です。
クレアカーサでは、「災害に強い家づくり」のアイデアとして「そなえるでんき」をおすすめしています。
「そなえるでんき」とは？
「そなえるでんき」とは、太陽光発電のみならずハイブリット車や発電機を接続することにより、夜間でも家電等が使用できるシステムです。
停電時に自動的に太陽光発電に切り替わり、更に夜や雨天時は電源がハイブリッド車や発電機に切り替わることにより、停電時でも「できるだけ普段の生活ができるシステムを低予算で実現」することが可能です。
そして損害保険は加入するプランなどによっても、補償範囲や補償金額が大きく変わってきます。
家族の命が守られても、家という生活の基礎が奪われてしまっては生活が円滑に送れません。
そのためには損害保険の加入はもちろん、建てる時から災害に強い住まいづくりをすることもしっかりと視野に入れておきましょう。
▶詳しくはこちらから＞＞「災害に強い家づくり」
リフォームや修繕などの「住宅を守る修繕費用」
一戸建てになると住宅の修繕費用は基本的に全額持ち主の負担となります。
そして建物を安全に保つ責任もあります。
新築一戸建てを購入しても、年月の経過に伴い修繕やリフォーム、リノベーションなどの必要性も検討しなくてはいけません。
一戸建て住宅を購入の際には、いざということがあってもいいように維持費として修繕費用も貯めておく必要性があるのです。
費用がないからと後回しにしておくと、少しで済んだはずの修繕費が高額になってしまう場合もあります。
修繕が必要となる「時期の目安」をしっかりと見極めることで、安心して住める住宅が維持できると言えます。
▶参考コラム＞＞「千葉の海沿いに建てる戸建ての注意点」
諸経費や維持費を節約するためのポイント
維持費や諸経費は、新築一戸建てを購入する場合避けては通れないものです。
特に登記費用やローン保証料などは広さや住宅ローンの金額などで違いがあるため、一概に「○○円」と言い難いのが現状です。
しかししっかりとどのくらいの費用が発生するのかなどを知ることで、負担を軽減することも可能です。
例えば新しい住まいに引っ越す場合、繁忙期を避けることで引っ越し費用の追加料金を削減できるというように
火災保険も毎年同じではなく、その時の状況をふまえしっかりと見直しをすることで保険料を抑えることも期待できます。
住まいは建てて終わりではありません。
住宅を取り巻く周囲の状況をふまえ、数年ごとにライフスタイルに合わせた見直しをおすすめします。
▶参考コラム＞＞「【新築を購入】安定した住宅ローン返済をめざす｜気をつけたい注意点やポイントとは」
まとめ：住宅の疑問や不安は、建てる前に解消しよう
新築住宅を建てる際には物件価格に目が行きがちですが、住宅ローンでまかなうことができない費用を知ることはとても大切です。
不動産取得税や印紙税など節約できない面もありますが、中には事前に検討することで節約が可能なものもあります。
しっかりと事前に相談し、維持費・諸経費のシミュレーションなどを行っておくことをおすすめします。
クレアカーサでは住宅ローンはもちろん、家づくり全般や住んでから必要な費用についてもご相談を承っています。どうぞお気軽に「無料相談」にお申込みください。
クレアカーサではお客様の小さな声も形にするお手伝いをしています。
「こんな暮らしに憧れている」「こんな形がいいかなぁ」など、大まかなイメージで大丈夫です。
お客様との何気ない会話からご要望を見つけ出し、アドバイスやご提案をさせていただいておりますので、ぜひお気軽にお声がけください。
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監修者情報 クレアカーサコラム編集部
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資格情報
- 一級建築士、二級建築士、一級建築施工管理技士、二級建築施工管理技士、
宅地建物取引主任者、インテリアコーディネーター、２級ファイナンシャル・プランニング技能士他
受賞歴
- ・ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー 優秀賞を２シリーズでダブル受賞
・三協アルミ ワンダーエクステリアデザインコンテスト2019 ブロンズデザイン賞
・ZEHビルダー評価制度で最高ランクの６つ星を取得 等
- 建築士事務所登録番号 千葉県知事登録 第1-1907-7917号 公益社団法人 千葉県建築士事務所協会
