「別荘を建てて使っていない間を民泊施設として運営したい」「二拠点生活の中で副収入を得たい」という方が増えています。

都会に住む人が郊外でセカンドハウスを建てて民泊を始めるケースも珍しくありません。

しかし、いざ始めようとしても法律や建物の条件など、分かりにくい点がたくさんありますよね。

そこで今回はこれから個人で民泊運営を始めたい方へ、メリット・デメリットや関連する法律、必要な設備を紹介します。

そのほか多くの方からご質問いただく初期費用や申請に必要な書類についてもお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。

民泊とは｜メリットと届出数の推移

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民泊の明確な定義はありませんが、住宅の全て（もしくは一部）を旅行者へ宿泊施設として提供して料金をもらうサービスを指します。（参考：国土交通省｜はじめに「民泊」とは）

特に近年は海外旅行客からの需要が高まっており、全国における民泊施設の宿泊者数は、2024年2/1〜3/31の約2ヶ月間で312,859人（前年同期比124.3%）にも上ります。（参考：国土交通省｜民泊制度ポータルサイト）

海外の方は宿泊費よりもアクティビティへ費用をかける傾向が強く、ホテルよりも民泊を選ぶ方が多いことから、抵抗感や不信感がないことが理由と言えるでしょう。

日本で民泊が正式に始まったのは、2013年12月に国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例（特区民泊）が制定されてからです。

法律が整備されてから10年以上経ち、日本での民泊事業届出件数は「25,326件」まで増えました。※2024年7月12日時点（参考：国土交通省｜住宅宿泊事業法の届出状況）

ここまで民泊を始める方が増えている理由はメリットにあります。

ただし、個人で民泊を運営するためには、関連する制度や必要な設備など、事前に知っておかなくてはいけないポイントが多数あります。

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民泊の種類と関連する制度・条例・法令

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民泊には「旅館業法民泊・特区民泊・民泊新法による民泊」と3つの種類があり、個人で運営する場合は「特区民泊」もしくは「民泊新法による民泊」となります。

※旅館業法民泊はホテルや旅館、簡易宿泊所、下宿の営業を伴う事業者向けです。

それぞれオーナーの状況によって家主居住型と家主不在型に分類できます。

では、特区民泊と民泊新法による民泊に関連する法令・制度を紹介します。

旅館業法の特例（特区民泊）

旅館業法の特例は2013年12月に制定され、それによって外国人旅行客の滞在先として住宅などの施設を賃貸借契約に基づき一時的に貸し出せるようになりました。

特例の対象となるのは、以下3種類の特区内に限ります。

特区民泊は地方創生を目指して市区町村などの自治体と有識者によって進められます。

そのため、民泊を始めたい場所が3つの特区いずれかに指定されているかを確認しましょう。

自治体によっては民泊に関する助成金が設けられている場合もあります。

また使用期間や施設基準など独自のルールがある自治体も多いため、施設が特区に含まれる場合は事前チェックが欠かせません。（例：千葉市｜特区民泊）

住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法は民泊するにあたって宿泊者の安全面・衛生面の確保や、騒音などの近隣トラブルを防ぐことを目的に制定された法律で2017年に制定されました。

年間提供日数の上限は180日とし、各自治体が設ける条例などを遵守することが定められています。※180日を超えた場合は旅館業に該当

また、住宅宿泊事業を行おうとする者は都道府県知事へ、住宅宿泊管理業を営もうとする者は国土交通大臣へ届け出て認可されることが絶対条件です。

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民泊施設に必要な設備｜利用できる住宅・施設の要件

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特区民泊と民泊新法による民泊とでは住宅や設備へ求められるポイントが多少異なりますが、どちらの場合も主な要件は以下のとおりです。

住宅・施設の要件

民泊施設として使用できる住宅は、以下のどれかに当てはまるものに限られます。

設備等の要件

民泊施設として登録するためには、以下の設備が整っていなくてはいけません。

ただし、民泊特区に指定されている千葉市では、民泊施設の要件として「一居室の床面積が原則25㎡以上」であることを定めているように、各自治体の条例でルールが異なる可能性もあるため注意しましょう。

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個人が民泊を始める際に必要な初期費用

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「これから民泊運営を始めたいがいくらかかるのか分からない」「しっかり収益化できるように収支をシミュレーションしたい」という方のために、新規で民泊をする際にかかる費用目安を紹介します。

物件にかかる費用

賃貸物件の場合や契約金・賃料がかかり、所有物件の場合は住宅購入費や新築費用がかかるため、ケースによって金額は大きく異なります。

そのため、どのくらいの収入が見込めるかを事前にリサーチして予算を決めましょう。

別荘などをご自身が使わない間だけ民泊にすると、コストの心理的負担を大きく抑えられます。

行政への民泊申請費用

行政の民泊申請はたくさんの提出書類を用意しなくてはならず、さまざまな法令や条例が関連するため面倒と感じる方は少なくありません。

ご自身で申請手続きをするのが心配という方は行政書士に代行してもらえますが、手数料として20〜30万円程度かかります。

一方、書類の作成から申請まで全てご自身で行う場合は住宅の登記事項証明書を発行する手数料など数百円から数千円で手続きできます。

そのため、まずは必要書類一式の内容を確認しご自身で申請できそうかどうか検討してください。

消防設備の導入費用

非常灯、火災報知器、避難誘導灯、消火器など民泊施設として消防検査に通るために必要な設備の導入費用がかかります。（参考：消防庁｜民泊における消防用設備の設置について）

一般的な戸建サイズで20～30万円程度が相場です。

備品購入費用

賃貸物件の場合も住宅を購入した場合も、家具や家電、リネン、清掃設備を一式買い揃えなくてはいけません。

最低限の備品を買い揃える場合でも、30～40万円程度は必要になるケースが大半です。

ただし、ご自宅や別荘を施設とすれば、全て新規で購入する必要はなくなります。

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個人で民泊運営を始める方法や手続きの流れ、届出の必要書類

【施工事例：サーフ×リゾート　心身を解きほぐすセカンドハウス】

民泊を始める場合、ご自身が事業者となり「住宅宿泊事業届出」を住宅所在地のある都道府県知事へ届け出なくてはいけません。

届出は民泊制度ポータルサイトを利用して電子申請するか保険所などで書類申請するか選べます。

申請と同時に以下の流れに沿って準備を進めましょう。

届出時の主な必要書類

届出書への記入事項

• ●　商号、名称又は氏名、現住所
• ●　役員の氏名　※法人化する場合
• ●　法定代理人の氏名、住所　※申請者が未成年の場合
• ●　民泊施設とする住宅の所在地
• ●　事務所を設ける場合はその名称、所在地
• ●　運営管理を委託をする場合は、住宅宿泊管理業者の商号、名称（氏名）、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容
• ●　生年月日、性別　※申請者が個人の場合、未成年の場合は法定代理人の生年月日、性別
• ●　役員の生年月日、性別、法人番号　※申請者が法人の場合
• ●　連絡先
• ●　民泊施設とする住宅の不動産番号
• ●　「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のどれに該当するか（住宅宿泊事業法施行規則第2条）
• ●　「一戸建ての住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」のどれに該当するか
• ●　住宅の規模（居室・宿泊室・宿泊室以外の宿泊者が使用する部分の面積）
• ●　人を宿泊させる間に所有者が在宅するかどうか
• ●　賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾しているかどうか 　※賃貸住宅を民泊で使う場合
• ●　賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾しているかどうか　※転借人が申請する場合
• ●　民泊することがマンションなどの管理規約に禁止していないかどうか　※区分所有建物の場合

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民泊を始めるデメリットや注意点

民泊事業の届出件数は年々増加していますが、一方で廃業する人も増えています。

2024年7月時点で民泊事業届出件数は累計42,010件なのに対して、事業廃止届出件数はそのうちの約40%にあたる16,684件です。（参考：国土交通省｜住宅宿泊事業法の届出状況）

つまり、民泊を始めたものの10年以内でやめている人が多いことになります。

せっかく費用と時間をかけて民泊を始めるなら、長く続けたいですよね。

そのためには、事前にデメリットや注意点とその対策を知っておきましょう。

住宅が汚れたり壊れたりする可能性がある

民泊を利用するのは主に海外から来た旅行客です。

中には文化の違いなどで住宅の中を汚したり壊したりしてしまうケースも見られます。

そのため、別荘の空いている期間を貸し出す場合は注意しましょう。

最高収益が決まってしまう

民泊は年間180日までしか貸し出せないため、必然的に最高収益は決まります。

そのため、始めてから収支が合わないとなっても新規投資分をなかなか回収できません。

また、収益を上げるために価格を上げるとライバルのいるエリアでは空室率が上がる可能性もあります。

民泊保険・事業用保険への加入が必要

民泊保険とは事業者が賃貸物件を利用して民泊運営する場合、建物所有者に対して損害賠償を被るケースの場合に補償を受けられるサービスです。

持ち家の場合でも民泊特約をつけるか事業用保険に切り替えるなどの手続きを済ませなければ、万が一火災などになった場合に補償してもらえません。

加入は必須ではありませんが、民泊新法の中では推奨されています。

住宅ローン・ローン控除が使えない可能性がある

当初は自宅として住宅ローンを利用して家を建てた場合でも、途中から民泊を中心とした施設として利用すると、住宅ローンの対象外となって融資額の一括返済や事業用ローンへの切り替えを求められたりする可能性があります。

また、同時に住宅ローン控除を利用している場合もそれが適用されなくなるでしょう。

副業・本業どちらの場合も収入額によっては確定申告が必要

「別荘を使わない期間だけ民泊として貸し出したい」「持っている空き家をフル活用して民泊で収入を得たい」どちらの場合も、収入額によっては確定申告が必要です。

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民泊先は都会へ出やすく自然アクティビティを楽しめる「千葉県」が人気

全国各地で民泊事業者の登録件数が増えていますが、その中でも千葉県は宿泊者からの人気が高く、個人で民泊運営を始めたい方におすすめの場所です。

民泊施設の検索サイトでは千葉県の「いずみ市・成田・銚子・木更津・八千代・船橋・館山・市川市・舞浜」が注目されており、海外旅行客だけではなく国内旅行客の需要も見込めます。

二拠点生活する人が自宅を民泊施設にするケースも

千葉県は別荘地として人気なエリアですし、近年は都会暮らしと半々で二拠点生活する方も増えています。

そのため、千葉でのんびり暮らしたい方は別荘やセカンドハウスだけではなく自宅を民泊施設として活用するケースもぜひご検討ください。

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まとめ

【施工事例：ヤシの葉揺れる 海辺のサーファーズハウス】

「別荘やセカンドハウスを持ちたい」「都会と田舎で二拠点生活を始めたい」という方は、ぜひ合わせて民泊運営を検討してみてください。

準備さえ整えれば個人でも無理なく始められます。

賃貸物件で始める方法もありますが、収益化できるかどうかという不安がつきまといます。

そのため、「持ち家を使わないときだけ民泊で貸し出す」方法がおすすめです。

監修者情報 クレアカーサコラム編集部

家づくりに役立つ情報をお届けしています。 ・免許情報 ・資格情報 ・執筆出演 ・受賞歴など

住宅業界の専門性について

免許登録

• 建築士事務所登録番号 千葉県知事登録　第1-1907-7917号　公益社団法人 千葉県建築士事務所協会
  建設業許可番号 国土交通大臣　許可(特5)第29052号 国土交通省
  宅建業免許証番号 国土交通大臣(15)第810号 国土交通省

資格情報

• 一級建築士、二級建築士、一級建築施工管理技士、二級建築施工管理技士、
  宅地建物取引主任者、インテリアコーディネーター、２級ファイナンシャル・プランニング技能士他

受賞歴

• ・ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー　優秀賞を２シリーズでダブル受賞
  ・三協アルミ　ワンダーエクステリアデザインコンテスト2019　ブロンズデザイン賞
  ・ZEHビルダー評価制度で最高ランクの６つ星を取得　等