木造住宅の寿命は100年時代に突入｜目安や耐用年数、新築ポイントを解説
「木造住宅は何年住める？」「家は何年で建て替える？」と疑問に思っている方々のために、木造住宅の寿命について解説します。
木造住宅の寿命が30年と言われている理由や耐用年数との関係、家を長寿命化するポイントを紹介しますので、ずっと住み続けられるマイホームを建てたい方はぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
● 木造住宅の寿命は近年伸びており、新築時の仕様によっては「100年越え」も夢ではありません。
● 木造住宅を長寿命化したい場合は耐震性・防火性・断熱性・メンテナンス性・可変性にこだわりましょう。
● クレアカーサは千葉県でスタイリッシュ＆高性能な長寿命を期待できる木造住宅を数多く手がけています。
木造住宅の寿命が“30年”と言われる理由｜耐用年数とは
【施工事例：スキップフロアに書斎のある ナチュラルリビングの平屋】
木造住宅の寿命について調べると「30年」というキーワードを見かけます。
多くの方がそう思う理由は明確です。
なぜなら木造住宅において国の定める「法定耐用年数」が22年で、1990年代位までは築30〜40年で家を建て替えるケースが多かったからです。
しかし、近年は建材の耐久性や施工技術が高まったこともあり、木造住宅の寿命は30年を超えています。
ここで知っておいていただきたいのが、耐用年数の種類です。
| 法定耐用年数 |
【22年】 減価償却資産について、初期費用を分割して経費計上できる期間 ＝実際の寿命ではなく税法上の規定 |
| 経済的耐用年数 |
【これまでは25年程度】 対象の不動産が市場において経済的価値を持つことを期待できる期間 ＝立地条件などによって変動する |
| 物理的耐用年数 |
【30〜100年超】 建物の構造などが使用できなくなるまでの期間で、家のグレードによって大きく変動する ＝寿命 |
中古物件の市場において、現状は法定耐用年数まであと何年なのかが資産価値を左右します。
しかし近年の空き家問題や脱炭素下に向けた既存住宅の活用に向けて、家を長寿命化する動きが活発になっています。
これまでのメンテナンス履歴や建物の現状、性能レベルは建物の価値にあまり影響せず、一律で築25年ほどになると価値がなくなるとされてきました。
これこそ「木造住宅の寿命は30年」と言われる所以です。
しかし今後は「期待耐用年数」も建物の価値を評価する上で重要なキーワードになると言われています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
「期待耐用年数」とは、通常の使用方法と維持管理を継続することで使用可能な期間を指します。
新築時の仕様やその後のメンテナンス状況によっては、“100年超え”も十分実現できるとされています。
日本における木造住宅の平均寿命
【施工事例：薪ストーブのある平屋スタイルのアメリカンハウス】
では、実際の日本国内における木造住宅の平均寿命を見てみましょう。
2011年の調査によると固定資産台帳の滅失時期から求めた「木造住宅（専用住宅）」の平均寿命は64年でした。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
2009（平成21）年から新築住宅における長期優良住宅（※）の認定が始まったこともあり、現在はさらに平均寿命が伸びていると推測できます。
※長期優良住宅：「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」を指し、通常よりも長寿命が期待できる。（参考：国土交通省｜長期優良住宅のページ）
住宅は部位によって寿命が異なります。
| 【部位】 | 【寿命】 |
| 設備機器 | 10〜20年 |
| 内装仕上げ材 | 10〜20年 |
| 外装材（屋根・外壁） | 15〜30年 |
特に外装材のメンテナンスは建物寿命に大きく影響し、平均寿命を全うするためには定期的なお手入れが欠かせません。
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木造住宅を“長寿命化”するためのポイント｜新築時の注意点
木造住宅の寿命を少しでも長引かせるためには、新築時のポイントを押さえることが重要になります。
長寿命なマイホームを建てたい方は、ぜひ以下の点を踏まえてプランを検討しましょう。
︎耐震性
地震の多い日本において、安全安心な暮らしを継続させるためには「耐震性」が欠かせません。
建物の資産価値を保つためにも重要なポイントです。
新築住宅の施工会社を選ぶ際は、耐震性アップへどのような工夫を凝らしているかを確認しましょう。
防火性
敷地が準防火地域・防火地域・法22条区域（※）に該当する場合は、建物の防火性能が建築基準法によって義務化されています。
※法22条区域：建築基準法22条指定区域の略称で、準防火地域・防火地域以外の地域において延焼防止への対策が求められる地域
しかし、それ以外のエリアに建てる場合も火災に備えて防火性の高い仕様にしておくと万が一の際の被害を最小限に食い止められます。
「省令準耐火構造」にすると外部からの延焼や他室への延焼、各室の安全性確保に有効です。
断熱性
高断熱性は省エネ性をもたらすだけではなく、壁内や小屋裏、床下などの結露を防ぎ、ひいては柱や土台などの構造体腐食を抑制できます。
そのため木造住宅を長持ちさせるために断熱性は欠かせません。
また高断熱住宅では室温ムラをなくして快適で健康的な暮らしを送れる点も重要なポイントです。
メンテナンス性
家を長持ちさせる上で重要なのが、「定期メンテナンス」です。
劣化を早めに見つけられて簡単にお手入れできる工夫が施されている家は、長持ちします。
初期費用は割高でもメンテナンスサイクルの長い材料を選ぶ方法もおすすめです。
長く住み続けられる可変性のある間取り
10年・20年・30年と年月が経つと、家族構成やライフスタイルに変化が現れるご家庭も多いでしょう。
長く住み続けられるマイホームには、これらの変化に対応できる可変性が求められます。
リフォームしやすい間取り構成や将来を見越した部屋数にするなど、ご家族でこの先の暮らしをイメージしながらプランを検討しましょう。
長期優良住宅化
2009年に制定された 長期優良住宅の普及の促進に関する法律によって新築住宅における長期優良住宅の認定が始まりました。
長期優良住宅の要件は以下のとおりです。
- ・構造躯体へ劣化対策が施されている
- ・耐震性が一定以上のレベルである
- ・省エネルギー性が高い（断熱性が一定以上のレベルで消費エネルギー量が少ない）
- ・維持管理と更新の容易性が高い（配管などを更新しやすい工夫が施されている）
- ・居住環境や周辺環境と調和している（地区計画や景観計画、条例などに適合している）
- ・快適な生活を送る上で最低限必要な床面積が確保されている（一戸建ての住宅は75㎡以上）
- ・新築時に維持保全計画を作成している（構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分、給排水設備のメンテナンス計画）
- ・災害に対して配慮されている
（参考：国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（新築版））
2023年度は新築住宅のうち31.3%が長期優良住宅の認定を受けました。（参考：国土交通省｜長期優良住宅の認定状況について（令和5年度末時点））
保証・アフターサービス
マイホームを建てる施工会社との関係は、新築時だけで終わりません。
住まいに関する悩みをずっと相談できる会社を選びましょう。
会社選びの際は保証サービスやアフターサービスの内容を確認することをおすすめします。
クレアカーサでは、お引渡後から10年間に渡って定期的に無料点検を実施します。
通常建物において重要な構造や防水の不具合は10年間保証ですが、クレアカーサでは10年目の有償点検と15年目の有償点検及び有償メンテナンスによって、最大25年まで国土交通大臣指定機関による保証延長が可能です。
木造住宅は鉄筋コンクリート造・鉄骨造より寿命が短いって本当？
インターネットなどで「木造住宅は寿命が短く、RC（鉄筋コンクリート）造やS（鉄骨）造の方が長寿命」という情報を見かけたことがある方もいらっしゃるでしょう。
結論から言うと、「家の寿命は構造種別ではなくメンテナンス計画によって変わる」と言うのが真実です。
法定耐用年数はRC造が47年、S造は最長34年と木造住宅の22年よりも長いですが、正しくメンテナンスされなければ木造住宅よりも短命な可能性は十分考えられます。
メンテナンスにかかる費用はRC造やS造よりも木造の方がリーズナブルなので、こまめに手入れしやすい点がメリットです。
また戸建て住宅の中古住宅市場においては木造が最も活発に売り買いされているため、資産価値を維持しやすい可能性を期待できます。
まとめ
木造住宅の寿命は少し前まで30年程度と言われていましたが、近年は100年越えも決して夢ではありません。
ただし、家の寿命を長くするためには押さえるべきポイントがあります。
ずっと安心・安全・快適に暮らせるマイホームを建てたい方は、耐震性や断熱性にこだわった家づくりの実績が豊富な会社へ相談しましょう。
私たちクレアカーサ（株式会社日立プロパティアンドサービス）は、千葉県茂原市にある建築会社です。
快適性・デザイン性・省エネ性の全てを備えた「ゼロエネルギー住宅（ZEH）」の普及へも積極的に取り組んでいます。
「デザインも性能もコストも諦めたくない」「ずっと住み続けられる家を建てたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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監修者情報 クレアカーサコラム編集部
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家づくりに役立つ情報をお届けしています。
・免許情報
・資格情報
・執筆出演
・受賞歴など
住宅業界の専門性について
免許登録
- 建築士事務所登録番号 千葉県知事登録 第1-1907-7917号 公益社団法人 千葉県建築士事務所協会
建設業許可番号 国土交通大臣 許可(特5)第29052号 国土交通省
宅建業免許証番号 国土交通大臣(15)第810号 国土交通省
資格情報
- 一級建築士、二級建築士、一級建築施工管理技士、二級建築施工管理技士、
宅地建物取引主任者、インテリアコーディネーター、２級ファイナンシャル・プランニング技能士他
受賞歴
- ・ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー 優秀賞を２シリーズでダブル受賞
・三協アルミ ワンダーエクステリアデザインコンテスト2019 ブロンズデザイン賞
・ZEHビルダー評価制度で最高ランクの６つ星を取得 等
- 建築士事務所登録番号 千葉県知事登録 第1-1907-7917号 公益社団法人 千葉県建築士事務所協会
