【戸建て】フルリノベーション前のチェックポイント５つ｜法規制の基礎知識

不便やストレスを感じていた暮らしから解放され、新しい住まいに一新できるフルリノベーション。好きなように間取りを変更できるイメージがありますが、実は間取りを変更できなかったり、増築ができなかったりするケースがあることをご存知ですか？せっかく準備を進めてきたのにも関わらず、フルリノベーションできなかった…となると大きなストレスになりますよね。
今回のコラムでは、フルリノベーション前にチェックしておきたいポイントをまとめています。事前に知っておきたいことを把握した上で、納得のいく住まい改革を進めていきましょう。

コラムのポイント
・再建築不可物件や既存不適格建築物など、希望するフルリノベーションが実現できるのかどうか法令をしっかり確認しておくことが大切です。
・わからないことが多いからこそ疑問に思うことや困っていることはプロに相談し、納得のいくサポートを受けながら新しいフルリノベーション計画を進めていきましょう。

【戸建て】フルリノベーション前にここをチェック!

自由度の高いイメージのあるフルリノベーションですが、事前にクリアにしておきたいポイント、確認しておきたいポイントがいくつかあります。

チェック①　建築確認申請が必要かを確認

フルリノベーションする建物が、都市計画法や建築基準法に適合しているかを審査するために提出する書類を『建築確認申請』といいます。

・準防火地域、防火地域に建つ家を増築する場合
・10㎡以上の増築をする場合
・木造2階建て以下の住宅以外を、フルリノベーションする場合

このような工事をする場合、建築確認申請が必要です。主な手続きはフルリノベーションを依頼した業者に対応してもらうため、特別何かをする必要はありませんが、書類の記入や保管が必要です。
建築確認申請が必要なフルリノベーションを行ったにも関わらず、書類を提出していなかった場合は違反になるため注意しましょう。また、自治体によっては確認申請の要不要に関する基準が異なります。お住まいの自治体だとどのような対処が必要なのか、事前に確認しておきましょう。

チェック②　再建築不可物件かどうかを確認

自宅が都市計画区域、準都市計画区域内に建っている場合、家を解体して更地にしてしまうと新たな家を建てることができない『再建築不可物件』にあたる可能性があります。

都市計画区域や準都市計画区域には、幅4m以上の道路に２m以上接していなければならない、という『接道義務』があり、この接道義務を果たしていない家は立て直すことができません。フルリノベーションの場合、家を解体するわけではないので関係ない…と思うかもしれませんが、前述した建築確認申請が必要になるような工事をする場合、再建築不可物件をフルリノベーションすることはできません。自宅が再建築付加物件になっていないか、注意が必要です。

チェック③　建ぺい率と容積率を確認

『フルリノベーションのタイミングで、土地いっぱいに家を増築しよう！』『リビングをもっと広くしよう！』と夢が膨らみますが、場合によってはできない可能性があります。
建築基準法によって土地には『建ぺい率』と『容積率』とが決められており、フルリノベーションをする際はこの基準を守る必要があります。

建ぺい率は土地や住宅の条件によって緩和されたり、容積率は戸建て住宅の前面道路の幅によって変わったり、と条件によって変化します。自分たちで計算して計画を立てるのは難しいため、こういった制度を理解した上で最適なフルリノベーションプランを提案してくれる業者に依頼することが大切です。

チェック④　既存不適格建築物かどうかを確認

既存不適格建築物とは、建てた段階の『旧法律』『旧規定』に即して合法的に建てられたもので、その後の法改正や変更などで不適格になってしまった住宅のことをいいます。

違法建築物ではないのですが、法改正したことで前述した建ぺい率がオーバーしている、現行の建築基準法に適合していない、という部分がある場合、不適合になってしまった部分を現行の建築基準法に適合させ、確認申請を受け直した上でフルリノベーションをする必要があります。

チェック⑤　間取りを変更できる構造かどうかを確認

マンションに比べて、戸建て住宅は比較的自由に間取りを変更することができます。しかし、工法によっては間取りを変更できない、壁を撤去できない、といった制限がある可能性があります。
特に、工場で生産した壁や柱を組み合わせて面で家全体を支える『プレハブ工法』、同じく面で支える『2×4（ツーバイフォー）工法』の場合、壁が家全体を支えているため撤去することができません。どのような工法で建てられているのかを確認した上で、間取り計画をたてていきましょう。

『法規制や制限で、希望するフルリノベーションができなかった…』と後悔することのないよう、フルリノベーションの計画を立てる前にこれらの項目を事前に確認しておくことが大切です。

▶︎リノベーションでよくある5つの後悔事例と対策|中古戸建て編

【戸建て】フルリノベーションの流れ

戸建て住宅をフルリノベーションする場合、次のような流れで進めていきます。

①　住まいの調査と打ち合わせ

フルリノベーションを検討し始めたら、まずは現状を確認するために調査を行います。戸建て住宅の図面を元に、間取りや設備の希望、予算などを話しながらプランニングしていきます。

②　プラン決定と見積もり完成

事前の調査と打ち合わせを元に、フルリノベーションのプランを決めていきます。どんな間取りにするのか、どこのメーカーのどんな設備を使用するのか、細かく決めていきます。

③　工事に向けた調整

決まったプランをもとに契約を進め、フルリノベーション着工に向けた打ち合わせを進めていきます。

④　工事着工と引き渡し

プランを元に工事を進めていきます。規模によりますが、2〜3ヶ月ほどかかります。完成後、設備の使い方や内装の確認をした上で引き渡しとなります。

流れを把握しておくことで、スムーズに計画を進めていくことができます。細かい説明やフォローをしてくれるか、アフターフォローも整っているかしっかりと確認しておきましょう。
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フルリノベーションに迷った時はプロに相談を

人生の中で何度も経験するものではないからこそ、わからないことがたくさんあるフルリノベーション。疑問に思うことや困っていることはプロに相談し、納得のいくサポートを受けながら新しいフルリノベーション計画を進めていきましょう。

私たちRe.Life（リ・ライフ）（株式会社日立リアルエステートパートナーズ）は、リフォーム・リノベーションをご提供しています。

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